До 2026 года арендная плата за земли‚ находящиеся в федеральной или муниципальной собственности‚ рассчитывалась по-разному в каждом регионе: кто-то привязывался к кадастровой стоимости‚ кто-то — к рыночной оценке‚ встречались и фиксированные ставки. С 1 января 2026 г. правила унифицированы, арендная плата теперь равна земельному налогу‚ рассчитанному по главе 31 НК РФ. Разбираемся‚ как это работает на практике‚ кого коснулся переход и какие еще изменения ждут собственников и арендаторов.

Ключевая новелла: «арендная плата = земельный налог»

Постановление Правительства РФ № 439 от г. и внесённые в НК РФ поправки установили единое правило:

• Размер годовой арендной платы за федеральные и муниципальные земельные участки не может превышать сумму земельного налога‚ исчисленного по ставкам и кадастровой стоимости на 1 января года.
• Формула стала прозрачной:
  
  Арендная плата = Кадастровая стоимость × Региональная ставка земельного налога
• Коэффициенты 0‚01 %‚ 0‚6 %‚ 1‚5 %‚ которые ранее использовались в разных субъектах‚ упразднены.

Пример расчёта для 2026 г.

Участок под складом площадью 2 000 м²‚ кадастровая стоимость 5 000 000 руб.‚ ставка земельного налога в регионе — 1‚5 %.

• Земельный налог = 5 000 000 × 1‚5 % = 75 000 руб.
• Следовательно‚ арендная плата за 2026 г. не может быть выше 75 000 руб.

Кто исчисляет и кто платит?

Важно: если вы уже заключили договор до ‚ переход к новой формуле происходит с момента очередного пересмотра условий (но не позднее ).

Повышающий коэффициент 3: когда и как применяется?

Начиная с 01 января 2023 г. в отношении участков‚ предназначенных для строительства‚ действует повышающий коэффициент 3 к ставке земельного налога‚ если:

• в течение 3 лет с даты оформления права не введён в эксплуатацию объект капстроительства;
• право аренды было получено для строительства‚ но строения отсутствуют.

Следствие для 2026 г.: в описанных случаях арендная плата также умножается на 3. То есть по примеру выше: 75 000 × 3 = 225 000 руб. до ввода объекта.

Льготы и освобождения

Для собственников‚ сдающих землю «единщикам» 4-й группы (Украина)

(Информация актуальна для украинских налогоплательщиков‚ но часто запрашивается российскими компаниями‚ имеющими украинские активы.)

• Владелец земли освобождается от земельного налога на период аренды‚ если арендатор является плательщиком единого налога 4-й группы (кроме случаев эмфитевзиса).
• Льгота действует по месту регистрации земли и требует подтверждающих документов.

Федеральные и региональные льготы для физлиц и организаций

• Федеральные: льготы инвалидам I и II группы‚ ветеранам‚ пенсионерам‚ предусмотренные ст. 395 НК РФ (до 10 000 руб. вычета).
• Региональные: каждый субъект может вводить дополнительные налоговые каникулы или сниженные ставки, проверяйте на сайте ФНС своего региона.

Как сдать землю в аренду без «скрытых» налогов

Если вы собственник и хотите сдавать участок‚ помните:

1. НДС. Сдача земли в аренду, это операция‚ облагаемая НДС по ставке 20 % (или 0 % при применении УСН с «вменёнкой»).
2. Налог на прибыль или УСН. Доход от аренды подлежит налогообложению.
3. Земельный налог при аренде не исчисляется‚ если участок арендуют, налог платит арендатор‚ если иное не оговорено договором.

Пошаговая инструкция: как арендатору самому рассчитать арендную плату за 2026 г.

1. Найдите кадастровую стоимость на 1 января 2026 г. на публичной кадастровой карте pkk.rosreestr.ru.
2. Уточните ставку земельного налога: официальный сайт ФНС → «Справочно-информационный ресурс» → выберите регион → «Земельный налог».
3. Примените льготу‚ если вы в неё попадаете (например‚ понижающий коэффициент 0‚3 для сельхозугодий).
4. Умножьте кадастровую стоимость на ставку.
5. Проверьте повышающий коэффициент 3‚ если идёт просроченное строительство.
6. Подайте расчёт в арендодателю (или в Росимущество) до 31 марта 2026 г.
7. Оплатите по КБК‚ указанному в договоре или в извещении.

Что ещё изменится в ближайшее время

• 2027 г. — планируется полный переход на электронные договоры аренды через ЕГИС «Госуслуги.Недвижимость»;
• Рассматривается возможность ввести прогрессивную шкалу для долгосрочных договоров более 10 лет;
• Возможно освобождение от НДС малого бизнеса‚ арендующего землю под сельхозпроизводство.

Чек-лист: 5 главных действий прямо сейчас

1. Проверьте кадастровую стоимость вашего участка и убедитесь‚ что она актуальна на .
2. Сравните новую арендную плату со старой. Если вы арендатор, подготовьте проект дополнительного соглашения.
3. Уточните в местной администрации возможные региональные льготы.
4. Если строите объект — проконтролируйте сроки‚ чтобы не попасть под коэффициент 3.
5. Оплатите земельный налог (или арендную плату) до установленного срока‚ чтобы избежать пени 1/300 КС каждый день просрочки.