Фактическое использование – это реальное назначение и способ эксплуатации недвижимости, который отличается от разрешённого использования, указанного в техническом паспорте или в кадастровом паспорте. Именно факт фактического использования является одним из ключевых критериев включения (или исключения) объекта из Перечня объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Правовая база

• Налоговый кодекс Российской Федерации (ст. 378.2) – определяет порядок включения объектов в Перечень.
• Постановление Правительства РФ от № 1675 (конституционный суд) – фиксирует необходимость проведения обследования для определения вида фактического использования.
• Методика определения вида использования, утверждённая в Москве, и аналогичные методики в других регионах;

Согласно источнику [1], вид фактического использования – один из критериев включения объекта в Перечень.

Что именно подразумевается под «фактическим использованием»?

Фактическое использование фиксируется, когда площадь помещения, использованная под офисы, торговлю, общественное питание или бытовое обслуживание, составляет не менее 20 % от общей площади здания. При этом учитываются только те площади, которые реально задействованы в указанных видах деятельности.

Ключевые признаки фактического использования

1. Наличие офисных помещений: рабочие столы, оргтехника, кабинеты сотрудников.
2. Торговые зоны: прилавки, стеллажи, кассовые аппараты.
3. Объекты общественного питания: кухонное оборудование, зоны обслуживания клиентов.
4. Бытовое обслуживание: сервисные помещения, зоны приёма посетителей, парковки.

Если такие признаки обнаружены на площади 20 % и более, объект попадает в Перечень.

Как проводится обследование?

Обследование выполняет уполномоченный орган в области управления государственной собственностью (например, Госинспекция по недвижимости). Процедура включает:

• Визуальный осмотр здания (внутренний и наружный).
• Фотографирование помещений с указанием номеров и площадей.
• Составление акта обследования, где фиксируются:
  • Типы используемых помещений.
  • Площади, задействованные под каждый тип использования.
  • Обоснование выводов (например, присутствие офисной мебели, вывесок, торгового оборудования).

Отсутствие доступа к объекту (например, отказ собственника впустить инспекторов) должно быть надлежащим образом обосновано в акте, иначе акт признаётся недопустимым доказательством (источник [3]).

Типичные ошибки в акте, ведущие к его отклонению судом

Суды тщательно проверяют соответствие акта требованиям. Ниже – основные недостатки, которые делают акт недопустимым доказательством и позволяют собственнику добиться исключения из Перечня.

• Отсутствие фотографий с признаками использования. Если на фото лишь пустые коридоры, санузлы или фасад без указания рабочего места – акт будет отклонён.
• Отсутствие привязки к площадям. Фотографии должны сопровождаться данными о площади помещения и его номере в техническом плане.
• Определение использования без доступа в здание. Если инспектор не заходил в помещение, в акте должно быть обоснование, почему он сделал вывод без осмотра.
• Неправильный расчёт 20 %. Если в акте нет расчётов, показывающих, что площадь, использованная под офис/торговлю ≥ 20 % от общей, суд признает акт недействительным.
• Противоречия в данных. Несоответствие между данными в акте и сведениями из ЕГРН, БТИ или технического паспорта.

Пример из судебной практики: в деле N 3а‑115/2019 Верховный суд РФ подчеркнул, что «иные доказательства фактического использования… не предусмотрены нормами законодательства», и признал акт единственным доказательством.

Судебная практика: как защищать свои права

Примеры реальных споров

• Кейс 1 (Краснодар, 2022). Нежилое здание «многофункциональный центр» было включено в Перечень по причине «объектов дорожного сервиса». Суд отказал в включении, указав на отсутствие обследования фактического использования.
• Кейс 2 (Москва, 2018‑2020). Бар, указанный в техническом паспорте, использовался как склад. Суд отказал в исключении, потому что акт обследования был недействителен – не было подтверждения площадей, задействованных под склад.

Как подготовиться к судебному разбирательству?

1. Соберите всю техническую документацию: технический паспорт, выписку из ЕГРН, договоры аренды, штатные расписания.
2. Закажите независимую экспертизу (частный инспектор) с подробным фото- и видеодокументированием реального использования.
3. Подготовьте расчёт площади, использованной под офис/торговлю (показать, что она < 20 %).
4. Если акт государственных инспекторов содержит недостатки, подготовьте письменный запрос в орган с требованием исправления или повторного обследования.
5. В суде используйте акт независимого эксперта как доказательство, а также представьте фотографии, планы, счета за коммунальные услуги, подтверждающие фактическое использование.

При признании акта недопустимым суд может не только исключить объект из Перечня в текущем году, но и за три предшествующих года, что даёт право на возврат излишне уплаченного налога.

Как собственнику «экономить» и не попасть в Перечень?

• Регулярно обновляйте техническую документацию. Если вид разрешённого использования изменился, подайте соответствующее заявление в Росреестр.
• Контролируйте площадь использования. Если планируется открытие офиса или торговой зоны, убедитесь, что её площадь < 20 % от общей.
• Ведите учёт арендаторов и их деятельности. Договоры аренды, акты приёма‑сдачи должны отражать реальное назначение помещений.
• Проводите внутренние проверки. При появлении подозрений, что инспекция может включить объект, подготовьте собственный акт обследования.

Фактическое использование объекта недвижимости – это реальное назначение помещения, фиксируемое на основе объективных доказательств (фотографии, площади, наличие офисного/торгового оборудования) и оформляемое в виде акта Госинспекции. Именно этот показатель решает, будет ли объект включён в Перечень, от чего напрямую зависит размер налога на имущество.

Для собственников важно:

1. Поддерживать техническую документацию в актуальном состоянии.
2. Контролировать реальное использование помещений и их площадь.
3. При необходимости своевременно оспаривать недостоверные акты обследования в суде.
4. Использовать независимых экспертов и собрать полные доказательства своей позиции.

Только системный подход к документированию фактического использования позволит избежать неоправданного увеличения налоговой нагрузки и защитить свои права.

Полезные ссылки

• Определение вида фактического использования объектов (mos.ru)
• Фактическое использование объектов недвижимости (fzkadastr.ru)
• Фактическое использование объекта и как избежать увеличения налога (zakon.ru)

Если у вас возникли вопросы или требуется юридическая поддержка, обратитесь в Институт защиты прав собственников и владельцев объектов недвижимости «Лидер» (г. Краснодар, ул. Леваневского, 15, 3‑й этаж, кабинет 308, тел. 7 988 475 87 80).