Чёткое понимание того‚ что считается этажом‚ критически важно при проектировании‚ экспертизе и последующей регистрации объектов капитального строительства․ Ниже приведён систематизированный разбор терминов и правил‚ закреплённых в Градостроительном кодексе Российской Федерации‚ а также в подзаконных нормативных актах․
Основное определение
Согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ‚ под «количеством этажей» понимается общее число всех этажей здания‚ включая:
- подземный;
- подвальный;
- цокольный;
- надземный;
- технический;
- мансардный;
- иные специализированные уровни․
Данный термин используется в качестве критерия для решения вопроса о необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может быть заменён термином «этажность»․
Различие между «количеством этажей» и «этажностью»
| Показатель | Количество этажей (ГрК РФ‚ ст․ 49) | Этажность (СП 4․13130․2013; СП 54․13330․2016) |
|---|---|---|
| Что учитывается | Все уровни: подземные‚ наземные‚ технические‚ мансардные и др․ | Только надземные этажи‚ включая технический и мансардный‚ а также цокольный при соблюдении высотного условия․ |
| Назначение | Критерий для экспертизы проектной документации․ | Индикатор для градостроительного регламента‚ ограничений по этажности в зонах застройки․ |
Когда цокольный этаж становится «надземным»
Из Письма Минэкономразвития России № Д23и-2472 и разъяснений Росреестра следует:
- Если верх перекрытия цокольного этажа расположен выше средней планировочной отметки земли ≥ 2 м‚ то такой уровень считается надземным и включается в «этажность»․
- При меньшей высоте цоколь остаётся «подземным» и не учитывается при подсчёте этажности‚ но всё равно входит в «количество этажей» (ст․ 49 ГрК РФ)․
Особенности для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
В последних разъяснениях Росреестра подчёркивается:
- Для объектов ИЖС применяется тот же принцип: считаются все этажи без исключения‚ включая мансарду и технический уровень․
- Это важно для кадастрового учёта и последующих сделок с объектом․
Практический алгоритм подсчёта
Шаг 1․ Определить все уровни здания
Составьте список всех горизонтальных перекрытий‚ расположенных друг над другом․
Шаг 2․ Проверьте подземную часть
- Измерьте высоту от средней планировочной отметки земли до верха перекрытия каждого «нижнего» уровня․
- Если ≥ 2 м, уровень считается надземным и влияет на «этажность»;
Шаг 3․ Подсчитайте «количество этажей»
Включите все уровни‚ независимо от их назначения и расположения․
Шаг 4․ Подсчитайте «этажность»
Учтите только надземные этажи‚ включая технический и мансардный‚ если они соответствуют высотному критерию․
┌────────────────────────┬───────────────────────┬──────────────────────┐ │ Вид уровня │ Учитывается в │ Учитывается в │ │ │ «количестве этажей» │ «этажности» │ ├────────────────────────┼───────────────────────┼──────────────────────┤ │ Подвал / подземный │ Да │ Нет │ │ Цоколь (h < 2 м) │ Да │ Нет │ │ Цоколь (h ≥ 2 м) │ Да │ Да │ │ Надземные жилые │ Да │ Да │ │ Технический этаж │ Да │ Да (если надземный) │ │ Мансардный │ Да │ Да (если надземный) │ └────────────────────────┴───────────────────────┴──────────────────────┘
На что обратить внимание проектировщику и застройщику
- Никогда не заменяйте термин «количество этажей» на «этажность» в документах для экспертизы․
- Для зданий ИЖС используйте все этажи при расчёте параметров‚ влияющих на разрешение на строительство․
- Проверяйте актуальность высотных отметок на планировочной схеме земельного участка — они определяют судьбу цокольного уровня․
Соблюдение этих простых правил поможет избежать споров с экспертизой‚ кадастровыми инженерами и контролирующими органами при вводе объекта в эксплуатацию․