Вопрос о налогообложении дарения недвижимости возникает каждый раз, когда один из членов семьи решает передать квартиру в собственность другому. В России правила регулируются Налоговым кодексом (ст. 217) и Семейным кодексом РФ, а также практикой Федеральной налоговой службы (ФНС). Ниже подробно рассмотрены все нюансы: кто освобождается от налога, когда налог обязателен, как правильно оформить дарение и какие документы нужны.

Законодательная база

• Статья 217 Налогового кодекса РФ – определяет объект налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при получении имущества в дар.
• Семейный кодекс РФ – фиксирует перечень «близких родственников», от передачи имущества которым налог не взимается.
• Приказ ФНС России от № ММ-7-5/2025 «О порядке представления деклараций по НДФЛ от доходов, полученных в виде дарения» – актуализирует требования к декларации и срокам уплаты.

Кто считается близким родственником?

В соответствии с Семейным кодексом РФ к близким родственникам относятся:

1. Супруг(а) и супруг(а) (в т.ч. гражданский супруг);
2. Дети, в т.ч. усыновлённые;
3. Родители (в т.ч. приемные);
4. Братья и сестры;
5. Бабушки и дедушки;
6. Внуки.

Тети, дяди, племянники, двоюродные родственники и прочие не входят в эту категорию. Если даритель относится к одной из указанных групп, получатель освобождается от уплаты НДФЛ за полученную квартиру.

Налоговое обязательство в случае, если получатель не близкий родственник

Если даритель – человек, не входящий в перечень близких родственников, получатель обязан:

1. Определить рыночную стоимость квартиры (обычно берут стоимость, зафиксированную в кадастре недвижимости). Если договор дарения отсутствует, ФНС использует кадастровую стоимость.
2. Вычислить налог по ставке 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов) от этой стоимости.
3. Подать декларацию по форме 3‑НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации получателя до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.
4. Уплатить налог в течение того же срока (до 30 апреля) либо в два платежа (до 15 июля и до 15 октября) с уплатой налога в размере 50 % от суммы в каждый срок.

Как правильно оформить дарение квартиры

Для того чтобы дарение прошло без налоговых проблем, необходимо выполнить несколько обязательных шагов.

4.1 Составление договора дарения

• Договор должен быть оформлен в письменной форме, подписан обеими сторонами и заверен нотариусом.
• В договоре указываются:
  • полные данные дарителя и одаряемого;
  • описание предмета дарения (адрес, кадастровый номер, площадь, статус недвижимости);
  • стоимость, указанная в кадастре (если договор не содержит иной стоимости);
  • сведения о родстве.

4.2 Регистрация перехода права собственности

После подписания договора необходимо подать заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн‑портал Госуслуги). В заявлении указывают:

• копию договора дарения;
• паспортные данные сторон;
• квитанцию об оплате госпошлины (в 2025‑2026 гг. — 2 000 руб., если даритель и одаряемый – близкие родственники).

4.3 Подача декларации (если налог обязателен)

1. Заполняете форму 3‑НДФЛ (раздел «Доходы от получения имущества в виде дарения»).
2. Прикладываете копию договора дарения и выписку из кадастра (или оценочный акт).
3. Отправляете декларацию в налоговый орган лично, через личный кабинет ФНС или почтой с заказным письмом.

Сроки уплаты налога

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

6.1 Нужно ли платить налог, если квартира подарена брату?

Нет. Брат относится к близким родственникам, поэтому получатель освобождается от НДФЛ.

6.2 А если квартира подарена племяннику?

Племянник не входит в перечень близких родственников; Одаряемый обязан уплатить налог 13 % от кадастровой стоимости.

6.3 Можно ли избежать налога, указав в договоре «условную» стоимость ниже рыночной?

Нет. ФНС проверяет кадастровую стоимость. При обнаружении заниженной стоимости налог будет начислен с учётом реальной стоимости, а также возможно наложение штрафа за недостоверные сведения.

6.4 Обязан ли платить налог даритель?

Нет. Налог на дарение (НДФЛ) уплачивает только получатель. Даритель не имеет налоговых обязательств, если только не происходит продажа имущества в рамках сделки.

6.5 Какие документы нужны при подаче декларации?

• Копия договора дарения (нотариально заверенный).
• Кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН) с указанием стоимости.
• Справка о родстве (если требуется подтверждения).
• Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права.

Практический пример расчёта налога

Допустим, квартира в Москве имеет кадастровую стоимость 7 000 000 рублей.

• Если даритель – мать, налог не взимается.
• Если даритель – двоюродный брат, получатель платит:
  
  Налог = 7 000 000 × 13 % = 910 000 рублей.
• Уплата может быть произведена единовременно (910 000 руб.) или двумя частями (455 000 руб. до 15 июля и 455 000 руб. до 15 октября).

Как сэкономить на налоге

Самый надёжный способ – передать квартиру родственнику, попадающему в перечень близких согласно Семейному кодексу. Если это невозможно, можно рассмотреть:

1. Сделать дарение в пользу нескольких членов семьи (каждый получит часть, но налог будет рассчитываться от их доли).
2. Оформить дарение в виде взноса в совместную собственность (например, совместно с супругом) – в этом случае каждый из супругов получает часть без налога, если их отношения соответствуют требованиям.
3. Пользоваться льготными ставками для пенсионеров (13 % vs 15 % для нерезидентов), если получатель имеет статус нерезидента.

Налог при дарении квартиры в России возникает только тогда, когда даритель не является «близким родственником» в юридическом смысле. При передаче недвижимости от родителей, детей, супругов, братьев, сестёр, бабушек, дедушек или внуков налог не взимается, а значит, процедура дарения становится полностью бесплатной (за исключением госпошлины за регистрацию).

Если же даритель – тётя, дядя, племянник, двоюродный брат и т.п., получатель обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от кадастровой стоимости, подать декларацию и выполнить все формальные требования ФНС. Соблюдение сроков и правильное документирование помогут избежать штрафов и неприятных сюрпризов.

Дата актуализации: 18 апреля 2026 г. (информация взята из официальных источников ФНС, КонсультантПлюс, справочных материалов 2025‑2026 гг.)