Одним из самых популярных вопросов у россиян остаётся: «Обязан ли я платить НДФЛ, если продаю свою единственную квартиру?» Ответ зависит от нескольких факторов: даты приобретения, способа получения жилья, срока владения и суммы дохода. Ниже мы разберём все актуальные нюансы на 2026 год.
Когда налог не платится в принципе
Налоговый кодекс РФ (статья 217.1) устанавливает минимальный срок владения, после которого продажа жилья освобождается от НДФЛ. В 2026 году действуют два варианта:
- 3 года, если вы получили квартиру:
- по наследству;
- в подарок от близкого родственника;
- через приватизацию;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (дольщики, рынок вторички, обмен и т.д.).
Для единственного жилья правительство установило льготный срок 3 года независимо от способа приобретения, но только если:
- На момент продажи у вас нет другой доли в жилой недвижимости (включая супругов и несовершеннолетних детей).
- Новая квартира приобретается в течение 90 календарных дней до момента продажи старой. Это позволяет не «выпадать» из единственного жилья при переезде.
Изменения 2026 года — новые правила о «единственном»
В марте 2026 года Госдума приняла ряд поправок:
- Теперь при подтверждении статуса «единственного» жилья налоговая будет самостоятельно проверять ЕГРН (вместо предоставления справок налогоплательщиком).
- Если в ЕГРН зафиксирована доля менее 1/50 в другом объекте, такая доля не считается «вторым жильём», если она не позволяет проживать фактически (например, 1/100 комнаты в коммуналке).
Как рассчитать налог, если льготный срок не выдержан
Если придётся платить НДФЛ, база = (доход от продажи − вычет или расходы) × 13 %.
Вычеты
- Имущественный вычет — 1 000 000 рублей (разово в год на все объекты).
- Расходный вычет — подтверждённые расходы на покупку (ДДУ, ипотека, маткапитал, ремонт).
Пример:
— Купили квартиру в 2023 г. за 5 000 000 руб.
— Продаёте в 2026 г. за 7 200 000 руб.
— Прошло 3 года, но это не единственное жильё → платим НДФЛ.
Варианты:
- (7 200 000 − 5 000 000) × 13 % = 286 000 руб.
- (7 200 000 − 1 000 000) × 13 % = 806 000 руб.
Ошибки, которых стоит избегать
- Считать «единственным» жильё, в котором прописан только один человек. Налоговая смотрит на ЕГРН-данные всех собственников и членов семьи.
- Забывать о несовершеннолетних детях. Если у ребёнка есть доля в другой квартире, льготный 3-летний срок не применяется.
- Указывать заниженную цену в договоре. Если цена < 70 % кадастровой, налоговая пересчитает доход = 0,7 × кадастровая стоимость.
Пошаговое руководство: как проверить, платить ли налог
- Откройте выписку из ЕГРН на себя и членов семьи (супруг(а), несовершеннолетние дети).
- Проверьте дату регистрации права. Посчитайте срок владения до даты продажи.
- Определите способ получения жилья. Приватизация/наследство/дар → 3 года; покупка → 5 лет, если не единственное.
- Соотнесите с кадастровой стоимостью и ценой продажи.
- Выберите оптимальный вычет (1 млн или расходы).
- Подаёте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
| Условие | Нужно ли платить НДФЛ при продаже единственного жилья? |
|---|---|
| Владение < 3 лет, получено по наследству | Да |
| Владение ≥ 3 лет, получено по наследству | Нет |
| Владение ≥ 3 лет, куплено на рынке, единственное | Нет |
| Владение 4 года, куплено на рынке, есть другая доля | Да |
Что делать, если остались вопросы
Уточните данные в личном кабинете lkfl.nalog.ru
Проконсультируйтесь в местной ФНС или МФЦ.
Для сложных случаев (ипотека + маткапитал + долевое участие) рекомендуем взять консультацию налогового юриста.