Вопрос о налогах на вторую (дополнительную) квартиру волнует многих собственников недвижимости в России. Необходимо понять, какие виды налогов могут возникнуть, как они рассчитываются и какие сроки их уплаты. В статье подробно разберём налог на имущество, налог на доходы от сдачи в аренду и налог при продаже квартиры.

Как классифицируется вторая квартира?

Согласно Налоговому кодексу РФ, объект недвижимости считается «жильём» независимо от того, используется он как основное или дополнительное место проживания. Поэтому вторая квартира попадает в те же налоговые категории, что и первая, но в расчёте налога могут учитываться отдельные льготы и ставки;

• Основное жильё – квартира, где владелец официально зарегистрирован.
• Вторая (дополнительная) квартира – любой жилой объект, не являющийся основным местом жительства.
• Нежилой объект – помещение, использующееся под офис, склад и т.п. (в данном случае речь не о квартире).

Если вторая квартира не является вашим основным местом жительства, она будет облагаться налогом на имущество физических лиц по общим правилам.

Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество)

Кто обязан платить?

Все физические лица, являющиеся владельцами недвижимости (в т.ч. второй квартиры), обязаны уплачивать налог на имущество. Налог взимается ежегодно, обычно в течение первого полугодия.

Ставки налога

Ставка налога устанавливается региональными властями, но не может превышать предельные значения, установленные федеральным законом:

• Для жилых помещений (квартир) – не более 0,1 % от кадастровой стоимости.
• Для нежилых помещений – не более 0,3 % от кадастровой стоимости.

Пример расчёта (по состоянию на 2025 год):

1. Кадастровая стоимость второй квартиры – 5 000 000 ₽.
2. Ставка в вашем регионе – 0,07 %.
3. Налог = 5 000 000 ₽ × 0,0007 = 3 500 ₽.

Льготы и вычеты

Для второй квартиры льготы обычно не предоставляются, однако могут действовать общие льготы, например:

• Льгота для пенсионеров (снижение налоговой базы до 1 млн ₽).
• Льгота для инвалидов.
• Снижение ставки в случае, если квартира находится в муниципальном жилищном фонде (особый режим).

Сроки уплаты

Согласно информации из официальных источников, рассылка налоговых уведомлений за 2024 год будет происходить в сентябре‑октябре 2025 года, а оплата должна быть произведена не позднее 1 декабря 2025 года. Пропуск срока влечёт начисление пени.

Налог на доходы от сдачи второй квартиры в аренду (НДФЛ)

Кто платит?

Если вы сдаёте вторую квартиру в аренду, полученный от арендатора доход считается налоговым обязательством и подлежит уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (для резидентов) от полученной суммы.

Упрощённые режимы

• Декларирование доходов – подавать налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) необходимо до 30 апреля года, следующего за отчетным (например, доход за 2025 год декларируется до 30 апреля 2026 года).
• Упрощённый налоговый режим «Налог на доходы от сдачи в аренду» – если вы сдаёте квартиру через специальные онлайн‑платформы (например, Airbnb, Avito), налог может удерживаться автоматически по ставке 13 % без подачи декларации.
• Налоговый вычет «5 % от дохода» – при сдаче в аренду жилой площади площадью до 150 м² можно воспользоваться вычетом в размере 5 % от полученного дохода (при условии, что арендная плата не превышает рыночную).

Пример расчёта

1. Годовой доход от аренды – 600 000 ₽.
2. Применяем вычет 5 %: 600 000 ₽ × 0,05 = 30 000 ₽.
3. Налогооблагаемая база = 600 000 ₽ − 30 000 ₽ = 570 000 ₽.
4. Налог = 570 000 ₽ × 0,13 = 74 100 ₽.

Налог при продаже второй квартиры

Налоговая база

Продажа недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц, если:

• Квартира находилась в собственности менее 5 лет (по федеральному закону) или
• Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то срок владения – 3 года.

Если же собственник владел квартирой более установленного срока, налог не уплачивается.

Ставка налога

Ставка – 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения (с учётом расходов на улучшения, нотариальные услуги и т.п.).

Вычеты и льготы

• Индивидуальный вычет на приобретение жилья – 2 000 000 ₽ (можно применить только один раз в жизни).
• Семейный вычет – если вы продаёте жильё и покупаете новое, можно перенести часть вычета.
• Если продажа происходит в рамках программы «Жильё для молодых семей», налог может быть снижен.

Пример расчёта налога при продаже

1. Продажная цена – 8 000 000 ₽.
2. Стоимость приобретения – 5 000 000 ₽.
3. Индивидуальный вычет – 2 000 000 ₽.
4. Налогооблагаемая база = 8 000 000 ₽ − 5 000 000 ₽ − 2 000 000 ₽ = 1 000 000 ₽.
5. Налог = 1 000 000 ₽ × 0,13 = 130 000 ₽.

Порядок уплаты налогов

Налог на имущество

1. Получите налоговое уведомление (обычно в сентябре‑октябре).
2. Проверьте кадастровую стоимость и ставку, указанную в уведомлении.
3. Оплатите налог онлайн (через Госуслуги, банковские сайты) или в банке до 1 декабря.
4. Сохраните квитанцию – она понадобится в случае спорных вопросов.

Налог на доходы от аренды

• Если доход удерживается платформой – проверьте выписку и сохраните подтверждения.
• Если вы сдаёте самостоятельно – подайте декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего года.
• Оплатите налог до 15 июля (при подаче декларации в срок) или до 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход, если декларация подаётся позже.

Налог при продаже

1. Заполните декларацию 3‑НДФЛ за год продажи (срок – до 30 апреля следующего года).
2. Приложите договор купли‑продажи, справки о стоимости приобретения и документы, подтверждающие вычеты.
3. Оплатите налог в течение 30 дней после подачи декларации (если налог не удерживается покупателем).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Обязательно ли платить налог на вторую квартиру, если я её не сдаю?

Да. Налог на имущество взимается независимо от факта сдачи в аренду.

Можно ли уменьшить налог на имущество, если я зарегистрируюсь в квартире как «неосновное жильё»?

Регистрация места жительства влияет только на льготы по основному жилью. Для второй квартиры льготы обычно не предусмотрены.

Сколько времени даёт налоговая служба на исправление ошибок в уведомлении?

Уведомление можно оспорить в течение 30 дней с даты его получения. После этого исправления уже не принимаются без судебного разбирательства.

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру в течение года, в котором её приобрёл?

Да, если разница между продажной и покупной ценой положительная и срок владения менее 5 лет (или 3 лет для квартир, купленных до 2016 года).

Какие документы нужны для подачи декларации о доходах от аренды?

Договор аренды, копии полученных платежных поручений, справка из банка о поступлениях, подтверждение расходов (ремонт, коммунальные услуги), если планируется вычет.

Владение второй квартирой влечёт за собой несколько налоговых обязательств:

• Налог на имущество – ежегодный, рассчитывается от кадастровой стоимости, уплата до 1 декабря (по уведомлению, разосланному в сентябре‑октябре).
• Налог на доходы от аренды – 13 % от чистого дохода, с возможными вычетами.
• Налог при продаже – 13 % от прибыли, если срок владения меньше установленного (5/3 года), с учётом индивидуального вычета в 2 млн ₽.

Тщательное планирование и своевременное исполнение налоговых обязательств позволяют избежать штрафов и пени. При возникновении сложных ситуаций рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или воспользоваться официальными онлайн‑сервисами (Госуслуги, Личный кабинет ФНС).

Помните: своевременная уплата налогов – залог финансовой стабильности и юридической чистоты вашей недвижимости.