Актуальность темы: в 2026 году Росреестр и ФНС ежедневно выявляют тысячи «белых пятен» в правоустанавливающих документах. Одна из самых распространённых проблем — отсутствие в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного вида разрешённого использования (ВРИ). Это ведёт к неверному начислению налогов, отказам в сделках и даже судебным спорам.
Содержание
- Почему в ПЗЗ не указано ВРИ?
- Как выяснить, действительно ли ВРИ отсутствует
- Как это влияет на налоги
- Пошаговый алгоритм восстановления ВРИ
- Частые кейсы и судебная практика 2025–2026 гг.
- Как предотвратить повторение проблемы
Почему в ПЗЗ не указано ВРИ?
Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст. 36, 42 и 85) каждый земельный участок должен иметь закреплённый ВРИ. Однако на практике возникают следующие ситуации:
- Историческая справка: участок был сформирован до 2004 года, когда ВРИ не закреплялось в документации.
- Ошибка кадастрового инженера: при межевании инженер не указал ВРИ из-за отсутствия или устаревания ПЗЗ.
- Изменение ПЗЗ: в 2023–2025 гг. многие муниципалитеты обновляли правила, но не все данные перенесли в ЕГРН.
- Не включён в градостроительный регламент: участок находиться за границей населённого пункта, и муниципалитет ещё не утвердил для него ВРИ.
Как выяснить, действительно ли ВРИ отсутствует
Получаем выписку ЕГРН
Запрашиваем выписку из ЕГРН (форма В-3) через rosreestr.gov.ru или МФЦ. Смотрим:
- пункт «Вид разрешённого использования» — должен быть указан код и расшифровка;
- если стоит прочерк или «Не определено», это сигнал.
Сверяемся с ПЗЗ муниципалитета
На официальном сайте администрации города/района найдите:
- Текст ПЗЗ в редакции 2025–2026 гг.
- Карту зонирования (PDF или ГИС).
- Таблицу соответствия кадастровых кварталов и ВРИ.
Совет: сохраните скриншоты страниц с датой и временем — пригодятся в суде.
Запрашиваем разъяснение у архитектурно-градостроительного отдела
Шаблон заявления:
В _____________________ (указать отдел) от _____________________ (Ф. И. О.) Адрес: _____________________ Кадастровый номер: 50:21:0050308:123 Прошу разъяснить вид разрешённого использования участка согласно действующему ПЗЗ от «__» __________ 2026 г.
Как это влияет на налоги
| Величина налога | Когда ВРИ указано | Когда ВРИ отсутствует |
|---|---|---|
| Земельный налог | Рассчитывается по ставке ВРИ: 0,3 % или 1,5 % | По максимальной ставке 1,5 % (ст. 394 НК РФ) |
| Имущественный налог | Кадастровая стоимость × 0,1–2 % | Если дом не указан в ЕГРН как объект капитального строительства, ФНС может «прикрепить» его к земле и начислить дополнительный налог на землю |
Реальный кейс 2026 г.: жительница Подмосковья получила требование ФНС заплатить земельный налог за квартиру в 17-этажном доме, потому что в ЕГРН отсутствовало ВРИ под зданием. Доначисление составило 48 300 ₽.
Пошаговый алгоритм восстановления ВРИ
Шаг 1. Собираем документы
- Выписка ЕГРН (не старше 5 дней).
- Выписка из ЕГРН на соседние участки (для сравнения).
- Документы-основания: договор купли-продажи, решение о предоставлении, выписка из похозяйственной книги.
Шаг 2. Формируем обращение в комиссию по землепользованию
Есть 2 пути:
- Через администрацию: подаём заявление о внесении изменений в ПЗЗ (срок рассмотрения — 30 дней).
- Через кадастрового инженера: оформляем технический план изменения ВРИ, затем подаём в Росреестр форму КВ-ВРИ.
Шаг 3. Оплачиваем госпошлину и получаем новые документы
- Госпошлина за внесение изменений — 350 ₽.
- Кадастровые работы, от 5 000 до 15 000 ₽.
Шаг 4. Уведомляем ФНС
После появления корректного ВРИ в ЕГРН подаём в ИФНС:
Заявление о перерасчёте земельного налога (форма 1150065) с приложением новой выписки ЕГРН.
Частые кейсы и судебная практика 2025–2026 гг.
Кейс 1. Московская область, городской округ Люберцы
Суть: собственник участка 8 соток не смог продать землю, потому что в ЕГРН ВРИ отсутствовало. Дело дошло до суда. Решение: администрация обязана внести ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» в течение 60 дней.
Кейс 2. Санкт-Петербург, Курортный район
Суть: ФНС начислила налог 1,5 % за садовый участок, хотя по факту он должен был облагаться по ставке 0,3 %. Суд встал на сторону налогоплательщика, указав, что при отсутствии ВРИ применяется наименьшая ставка из возможных.
Как предотвратить повторение проблемы
- Ежегодно проверяйте ЕГРН. Достаточно раз в год заказывать бесплатную электронную выписку на Госуслугах.
- Следите за обновлениями ПЗЗ. Подпишитесь на рассылку администрации вашего района.
- Храните копии всех документов в облаке. Это ускорит процесс восстановления ВРИ.
- Обращайтесь к профессионалам. С 2026 г. работает Единый регистратор ВРИ при Росреестре, который бесплатно консультирует граждан по телефону ###-###-####.
Отсутствие ВРИ в ПЗЗ — не приговор, но требует вмешательства. Чем раньше вы выявите проблему, тем меньше потратите нервов и денег. Если самостоятельно разобраться сложно, обратитесь к кадастровому инженеру или юристу по градостроительным спорам: услуги стоят 5 000–15 000 ₽, но экономия на налогах и сделках может составить сотни тысяч.