Краткий ответ: При продаже квартиры в том же налоговом периоде (календарном году), в котором вы приобрели другое жильё, вы имеете право на полное освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при выполнении ряда условий, установленных Налоговым кодексом РФ.

Что такое налоговый период?

Налоговым периодом для НДФЛ считается календарный год – с 1 января по 31 декабря. Поэтому если продажа и покупка квартиры происходят в одном календарном году, они находятся в одном налоговом периоде.

Налоговая база при продаже квартиры

Налоговая база – это разница между доходом от продажи и затратами, подтверждёнными документально (стоимость приобретения, расходы на улучшения, комиссии и т.п.). Если эта разница положительна, возникает налоговый обязательство.

Пример расчёта

• Дата покупки первой квартиры – , цена = 3 000 000 руб.
• Дата продажи – , цена = 4 800 000 руб.
• Затраты на ремонт (счета, договоры) – 200 000 руб.

Налоговая база = 4 800 000 – (3 000 000 + 200 000) = 1 600 000 руб.

Условия освобождения от НДФЛ при продаже квартиры

Согласно пункту 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ, налог не взимается, если выполнены один из следующих критериев:

1. Собственная жилой фонд (СЖФ) в течение 3 лет – если вы владели квартирой не менее 3 лет, налог не уплачивается.
2. Покупка (или строительство) другого жилого помещения в том же налоговом периоде – если вы приобрели (или начали строить) новое жильё в том же году, в котором продали старое, налог также не взимается при условии, что вы не владели более одного жилого помещения одновременно.
3. Иные льготы – например, продажа квартиры в рамках программы «молодая семья», продажи в регионах с пониженной ставкой и т.д.

Как оформить освобождение от налога?

Необходимо собрать пакет документов

• Договор купли‑продажи проданной квартиры.
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
• Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор купли‑продажи, акт приёма‑сдачи, расчётные документы).
• Документы о покупке (или строительстве) нового жилья: договор, акт ввода в эксплуатацию, квитанция об оплате.
• Справка из банка о дате перечисления денежных средств (если продажа происходила через банковскую ячейку).
• Справка из налоговой службы (при необходимости) о подтверждении срока владения более 3 лет.

Подача налоговой декларации

Если вы претендуете на освобождение, всё равно необходимо подать декларацию по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом (для 2026 года – до ). В декларации указываются:

• Доход от продажи (полученная сумма).
• Размер расходов (стоимость приобретения + подтверждённые затраты).
• Признак, что в том же году приобретено (или построено) новое жильё (поле «Освобождение от налога»).

Что происходит, если декларацию не подать?

Отсутствие декларации может привести к начислению штрафов (20 % от неуплаченного налога) и пени. Поэтому даже при полном освобождении рекомендуется подать декларацию, указав «Налог не подлежит уплате».

Частые ошибки и как их избежать

• Несоблюдение срока владения 3 года. Если вы владели квартирой менее 3 лет, освобождение будет только в случае покупки нового жилья в том же налоговом периоде.
• Отсутствие подтверждающих документов. Налоговая часто запрашивает оригиналы или копии договоров, актов, квитанций. Храните их минимум 5 лет.
• Покупка нескольких квартир одновременно. При одновременном владении более одной жилой единицы в течение года освобождение может быть отменено.
• Продажа без оформления через нотариуса. Налоговый орган признает только сделки, зафиксированные в государственной регистрации.

Как рассчитать налог, если освобождение не применяется

Ставка НДФЛ для физических лиц – 13 % (для налоговых резидентов РФ). Если вы не претендуете на освобождение, налог рассчитывается так:

Налог = (Цена продажи – (Цена покупки + документально подтверждённые расходы)) × 13 %
 

Пример из пункта 2: налог = 1 600 000 × 13 % = 208 000 руб.

Специальные случаи

Нерезиденты

Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 %. Освобождение от налога при покупке нового жилья в том же периоде не предоставляется.

Сделки в регионах с пониженной ставкой

В некоторых регионах (Крайний Север, Сахалинская область) действует пониженная ставка 1,9 % при условии, что объект находится в данном регионе.

Спецрежимники (УСН)

Если вы применяете упрощённую систему налогообложения (УСН), доход от продажи недвижимости всё равно подлежит декларированию в форме 3‑НДФЛ, но налог уплачивается в рамках УСН, а не по ставке 13 %.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде – удобный способ избежать уплаты НДФЛ, однако для этого необходимо строго соблюдать условия:

• Продажа и покупка должны произойти в одном календарном году.
• Необходимо либо владеть квартирой минимум 3 года, либо приобрести новое жильё в том же году.
• Все расходы должны быть документально подтверждены.
• Обязательно подать декларацию 3‑НДФЛ, указав освобождение.

Соблюдая перечисленные правила и подготовив полный пакет документов, вы сможете законно сократить налоговую нагрузку до нуля.

Дата публикации: . Информация актуальна на 2026 год, но может изменяться в зависимости от поправок к Налоговому кодексу РФ.