Чаще всего под фразой «собственник неприватизированной квартиры» подразумевают нанимателя по договору социального найма.
При смерти такого человека квартира не входит в наследственную массу, но у его близких всё-таки есть шанс сохранить жильё.
В статье разберёмся, в каких случаях это возможно и как действовать наследникам, чтобы не остаться без крыши над головой.

Почему неприватизированную квартиру нельзя просто «завещать»

• Формально квартира принадлежит муниципалитету (или государству). Наниматель владеет лишь правом пользования.
• По ГК РФ наследуются только личные вещи и имущественные права, а право пользования муниципальным жильём к таковым не относится.
• Если наниматель не успел приватизировать квартиру до смерти, она не входит в наследство и по общему правилу должна вернутся собственнику, органу местного самоуправления.

Когда наследники всё-таки могут получить жильё

Исключения возможны, если выполняется хотя бы одно из условий:

1. Наниматель успел подать заявление о приватизации, но умер до подписания договора и/или госрегистрации права.
   В этом случае квартира может быть включена в наследственную массу по Постановлению Пленума ВС РФ № 8 от (в актуальной редакции 2024 г.).
   Наследникам нужно в течение 6 месяцев со дня смерти:
   • обратиться к нотариусу и вступить в наследство;
   • предоставить доказательства, что заявление о приватизации не было отозвано;
   • подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве.
2. В квартире остались проживавшие совместно члены семьи нанимателя.
   Если родственники были зарегистрированы вместе с умершим и проживали там на момент его смерти, они могут:
   • заключить новый договор социального найма с муниципалитетом на тех же условиях;
   • одновременно подать заявление на приватизацию уже как новые наниматели, после чего квартира станет собственностью и может быть завещана в дальнейшем.

Какие документы собрать наследникам

• Свидетельство о смерти нанимателя.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие зарегистрированного права собственности.
• Копия заявления о приватизации с отметкой органов местного самоуправления о приёме (если условие № 1).
• Справка о зарегистрированных жильцах (форма № 9).
• Домовая книга или лицевой счёт на квартиру.
• Свидетельство о праве на наследство (если приватизация всё-таки возможна).

Пошаговая инструкция для семьи умершего нанимателя

Шаг 1. Определить статус жилья

Получить выписку из ЕГРН (можно онлайн через rosreestr.gov.ru).
Если кадастровый паспорт и выписка подтверждают, что квартира числится за муниципалитетом, переходите к шагу 2.

Шаг 2. Уточнить, подавал ли наниматель заявление о приватизации

Обычно заявление хранится:

• в администрации района (отдел жилищной политики);
• в МФЦ — по месту жительства;
• в архиве управляющей компании, если приватизация проходила через ТСЖ/ЖКС.

Шаг 3. Собрать всех зарегистрированных жильцов

Если заявление не было подано или не сохранилось, сохранить квартиру можно, только если:

• в жилье остались члены семьи нанимателя;
• они готовы вступить в новый договор социального найма;
• все наследники первой очереди (дети, супруг, родители) письменно отказались от приватизации или дали согласие на приватизацию ими самими.

Шаг 4. Подать заявление о продолжении приватизации (если условие № 1 выполняется)

• В течение 6 месяцев со смерти обратиться к нотариусу для вступления в наследство.
• Нотариус включит квартиру в перечень наследственного имущества на основании судебного решения или акта органа местного самоуправления.
• После получения свидетельства о наследстве, подать документы в Росреестр.

Шаг 5. Заключить новый договор социального найма (если условие № 1 не выполняется)

• Справка о составе семьи.
• Согласие всех зарегистрированных жильцов.
• Заявление в администрацию района о заключении нового договора;
• После подписания договора можно сразу подать документы на приватизацию по упрощённой схеме.

Что делать, если муниципалитет требует освободить квартиру

Если наследники не подходят под исключения, администрация может:

1. выселить жильцов через суд;
2. предложить временное жильё или место в очереди на улучшение жилищных условий.

Как защититься:

• Подать возражения на иск муниципалитета, указав, что члены семьи имеют право на новый договор соцнайма (ст. 71 ЖК РФ).
• Если наследникам отказали в приватизации безосновательно — обжаловать действия администрации в прокуратуру или суд.
• В суде потребовать признания права пользования за бывшими членами семьи нанимателя;

Краткий чек-лист для наследников

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Можно ли завещать долю в неприватизированной квартире?
Ответ: Нет. Пока квартира не приватизирована, доли не существует, а значит завещать её нельзя;

Вопрос: Что будет с долгами по коммуналке?
Ответ: Долги перейдут к наследникам только в случае наследования самой квартиры (если условие № 1 выполняется). Иначе долги списываются на муниципалитет.

Вопрос: Можно ли приватизировать квартиру после выселения?
Ответ: Нет. После возвращения жилья муниципалитету оно может быть передано другим очередникам, а прежние жильцы теряют право приватизации.

Главное: не пропустить сроки

• 6 месяцев со дня смерти, предельный срок для вступления в наследство или заключения нового договора соцнайма.
• 10 дней — на регистрацию права после приватизации.
• 30 дней — на обжалование незаконного отказа в приватизации (в суд).

Совет юриста: Если вы сомневаетесь, успел ли ваш родитель или супруг подать заявление на приватизацию, не откладывайте проверку.
Чем раньше вы соберёте документы, тем выше вероятность сохранить квартиру в семье.