Главный вопрос: может ли индивидуальный предприниматель (ИП) вернуть 13 % от стоимости жилья? Ответ зависит от того, на какой системе налогообложения вы работаете и есть ли у вас доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 %. Ниже — подробная инструкция с примерами, сроками и списком документов.
Когда ИП имеет право на имущественный вычет
Налоговый кодекс РФ (ст. 220) разрешает вычет только тем налогоплательщикам, которые:
- имеют облагаемый НДФЛ доход по ставке 13 % (кроме доходов от дивидендов и «винных» вычетов);
- приобрели жильё или участок на территории РФ;
- оформили право собственности (или передали объект по ДДУ) после ;
Это означает:
- Если ИП работает на ОСНО (общая система налогообложения), то уплачивает НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности и может получить вычет.
- Если ИП на УСН (упрощёнке), ПСН или АУСН, то НДФЛ с доходов от бизнеса не платится, а значит получить имущественный вычет по доходам от ИП-деятельности нельзя.
- Но у ИП на спецрежиме может быть другой доход, облагаемый НДФЛ 13 % (например, работа по трудовому договору, продажа имущества, сдача квартиры в аренду). Именно на этот доход можно оформить имущественный вычет.
Максимальные суммы возврата в 2026 году
| Тип расходов | Лимит вычета | Возврат (13 %) |
|---|---|---|
| Покупка квартиры, дома, строительство | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Проценты по ипотеке (или рефинансированию) | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| ИТОГО максимум | 5 000 000 ₽ | 650 000 ₽ |
Важно: вычет за проценты можно использовать только на один объект, а «основной» имущественный вычет — тоже только один раз в жизни (если не использовали до 2014 года).
Как оформить вычет: пошаговая схема
Шаг 1. Проверьте условия
- Наличие права собственности (ЕГРН).
- Оплата произведена за счёт собственных или заёмных средств.
- Есть доход, облагаемый НДФЛ 13 %.
Шаг 2. Соберите документы
- Форма 3-НДФЛ за каждый год возврата (подаётся онлайн в «Личном кабинете» ФНС или на госуслугах).
- Справка 2-НДФЛ от работодателя/банка/арендатора, если получаете доход не от ОСНО.
- Копия ДДУ или КП (договор купли-продажи).
- Копия выписки ЕГРН (свидетельство о регистрации).
- Платёжные документы: чеки, выписки из банка, квитанции.
- Декларация по форме 2-НДФЛ по ипотечным процентам + договор и график платежей.
Шаг 3. Подайте заявление
Два способа:
- Через ФНС — вернут всю сумму за прошлые три календарных года сразу на расчётный счёт.
- Через работодателя — прекратите удерживать НДФЛ из зарплаты «вживую» (нужно получить уведомление от ИФНС).
Шаг 4. Ждите возврат
- Срок рассмотрения заявления — до 3 месяцев с момента приёма.
- Перечисление — ещё 1 месяц.
Примеры из жизни
Пример 1. ИП на УСН без других доходов
Пример 2. ИП на УСН + трудовой договор
ИП Сидорова на УСН работает одновременно по трудовому договору (зарплата 60 000 ₽/мес). Квартира куплена за 2 500 000 ₽ в 2024 году. Вычет можно получить только с зарплаты, вернётся по 7 800 ₽ ежемесячно, пока не «исчерпает» 260 000 ₽.
Пример 3. ИП на ОСНО
ИП Васильев на ОСНО показал в 2025 году доход 1 800 000 ₽, уплатил НДФЛ 234 000 ₽. Квартира стоит 3 000 000 ₽. Может вернуть 234 000 ₽ за 2025 год и «добрать» остаток в последующие годы.
Ответы на самые частые вопросы
Можно ли оформить вычет через онлайн-банк?
Нельзя напрямую: банк только поможет загрузить документы в сервис «Госуслуги→ФНС». Подпись — только электронной подписью (КЭП).
Можно ли включить в вычет материнский капитал?
Нет. Субсидии, маткапитал и военная ипотека в расходы не входят.
Как быть, если квартира куплена в браке?
Вычет можно распределить между супругами в любых долях (письменное заявление в ФНС).
Сгорит ли вычет, если я закрою ИП?
Нет, главное — наличие дохода 13 % после покупки жилья. Можно работать как физлицо и продолжать получать остаток.
- Если вы на УСН без доходов 13 % — оформите вычет на супруга-наёмного работника.
- Если планируете ипотеку, сохраняйте все платёжки и справки банка о процентах.
- Не откладывайте: чем раньше подадите, тем раньше получите деньги (и меньше риск изменений законодательства).
Получите консультацию: через сервис ФНС-онлайн или по телефону ###-###-####.