Краткий ответ: Да‚ платить налоги обязательно‚ даже если договор заключен на 11 месяцев. Идея‚ что «до года, налога нет»‚ является распространённым мифом‚ который может привести к штрафам и пеням со стороны ФНС.
Почему возникает миф о «11 месяцах без налогов»
Собственники часто слышат‚ что если договор аренды заключён на 11 месяцев‚ то:
- регистрировать его в Росреестре не нужно;
- следовательно‚ налог платить тоже не нужно.
Разъяснение:
Действительно‚ договор аренды жилья на срок до 12 месяцев включительно не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Однако это не освобождает арендодателя от обязанности декларировать доходы и платить НДФЛ.
Какие налоги платит физическое лицо при сдаче квартиры
| Режим налогообложения | Ставка | Кто платит | Особенности |
|---|---|---|---|
| НДФЛ (13 %) | 13 % | Физлицо | Доходы декларируются в 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года |
| Патент для физлиц | 6 % потенциальный доход | Физлицо | Фиксированная стоимость‚ зависит от региона |
| Режим самозанятого (если регион включён в эксперимент) | 4 % от физлиц 6 % от юрлиц | Самозанятый | Налог уплачивается по факту получения дохода через приложение «Мой налог» |
Пошаговая инструкция по легальной сдаче квартиры
- Подписываем договор
- указываем паспортные данные сторон;
- указываем адрес квартиры и основание собственности;
- срок аренды 11 месяцев — регистрировать в Росреестре не нужно.
- Выбираем налоговый режим
- НДФЛ 13 % — классический вариант.
- Патент — низкая ставка в Москве‚ Санкт-Петербурге и других регионах.
- Самозанятый — самый простой способ‚ если регион участвует в эксперименте.
- Подаём отчётность
- НДФЛ: до 30 апреля подаём 3-НДФЛ‚ до 15 июля платим налог.
- Самозанятый: налог платится автоматически через приложение.
Возможные штрафы за неуплату налога
- 20 % от суммы неуплаченного налога как минимальный штраф.
- 40 % в случае умышленного уклонения.
- Пеня 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
- Дополнительно — 5 % за каждый месяц просрочки декларации‚ но не менее 1 000 руб.
Не стоит полагаться на миф «11 месяцев, налога нет». Любой доход от сдачи жилья подлежит налогообложению. Самый безопасный и простой способ — стать самозанятым (если регион участвует в эксперименте) или оформить патент. Иначе придётся подать 3-НДФЛ и заплатить 13 % от полученных сумм‚ даже если договор длился всего 11 месяцев.
Важно: ФНС активно обменивается данными с банками и платёжными системами. В 2026 году вероятность «не заметить» сдачу квартиры крайне низкая. Лучше легализовать доходы сразу‚ чем потом платить штрафы и пени.