Каждый, кто собирается продать квартиру и сразу же купить другую, задаётся одним и тем же вопросом: «Придётся ли платить налог?» В 2026 году ответ на него зависит сразу от нескольких факторов: срока владения продаваемой недвижимостью, суммы дохода от продажи, размера и назначения имущественного вычета, а также от того, как именно оформляется сделка․ Ниже ‒ подробный разбор всех тонкостей․
Когда вообще не нужно платить налог?
Минимальный срок владения
С 1 января 2026 года правило «3 года освобождают от НДФЛ» сохранилось только в следующих случаях:
- жильё получено по наследству или в дар от близкого родственника;
- жильё является единственным на момент продажи;
- квартира была приватизирована;
- жильё получено по договору ренты или пожизненного содержания․
Если ни одно из условий не выполняется, минимальный срок освобождения сделок с недвижимостью составляет 5 лет․
Пример расчёта
Вы купили квартиру в октябре 2021 года и продаёте её в марте 2026 года․ Прошло 4,5 года․ Ни «единственное жильё», ни «наследство/дар» не подтверждены → налог платится․
Как рассчитывается налог, если срок < 5 лет?
Формула НДФЛ-2026
Налог = 13 % × (Цена продажи − Вычет)
Какие вычеты доступны
- Имущественный вычет ‒ 1 000 000 руб․ на все объекты недвижимости за год․
- Документальные расходы ‒ можно вычесть фактическую стоимость покупки + проценты по ипотеке + ремонт, подтверждённые чеками/договорами․
Пример 1: используем вычет 1 000 000 ₽
Квартира продана за 3 000 000 ₽, купили за 2 200 000 ₽․
- 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 ₽ (налоговая база)
- 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽ к уплате
Пример 2: вычитаем расходы
- 3 000 000 − 2 200 000 = 800 000 ₽ (налоговая база)
- 800 000 × 13 % = 104 000 ₽ к уплате
Что изменится, если сразу купить другую квартиру?
«Взаимозачёт» не работает напрямую
ФНС не позволяет просто вычесть цену новой квартиры из цены проданной․ Однако вы можете:
- Уменьшить базу по продаже (см․ п․ 2․2)․
- Оформить вычет при покупке новой квартиры на 2 000 000 ₽ (max-возврат 260 000 ₽)․
Схема «продал → купил» по шагам
| Шаг | Что делаем | Как это влияет на налог |
|---|---|---|
| 1 | Продаём квартиру за 3 000 000 ₽, владеем менее 5 лет | Обязаны подать 3-НДФЛ и заплатить налог |
| 2 | Покупаем новую квартиру за 4 500 000 ₽ в том же году | Появляется право на имущественный вычет 2 000 000 ₽ (260 000 ₽ возврат) |
| 3 | В одной декларации указываем и налог к уплате, и вычет к возврату | 260 000 (к уплате) − 260 000 (к возврату) = 0 ₽ (взаимозачёт) |
Если сумма налога от продажи меньше суммы вычета при покупке, разницу можно получить «на руки» из бюджета․
Чек-лист для владельца на 2026 год
- Определите срок владения по выписке ЕГРН (с даты регистрации права)․
- Соберите документы: договор купли-продажи (старый и новый), платёжки, чеки на ремонт, выписка из ЕГРН․
- Рассчитайте два варианта вычетов (1 000 000 ₽ или расходы)․
- Учтите новую ставку НДФЛ: до 2,4 млн ₽ ‒ 13 %, свыше ‒ 15 % (прогрессивная шкала)․
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года за 2026-й․
- Уплатите налог до 15 июля 2027 года, если перерасчёт не свёл сумму к нулю․
Популярные ошибки
- «Продал и купил в одном дне ‒ налога нет» ‒ неверно, даты сделок не влияют на обязанность подать декларацию․
- «Можно просто не указывать новую покупку» ‒ нельзя, иначе вы лишитесь права на возврат 260 000 ₽․
- «Кадастровая стоимость не важна» ‒ если цена в договоре < 70 % кадастровой, налоговая так и будет считать: 70 % кадастровой × 0,7․
Если квартира была в собственности менее 3-5 лет, налог с продажи всё-таки придётся рассчитать․ Однако покупка нового жилья в 2026 году позволяет «обнулить» налоговую нагрузку через имущественный вычет․ Главное ‒ правильно подать декларацию и выбрать самый выгодный вариант вычетов․
Помните: каждая ситуация индивидуальна․ При сложных схемах (ипотека, доли, несовершеннолетние, маткапитал) лучше проконсультироваться с налоговым юристом․
Дата актуальности статьи: 19 апреля 2026 г․