В 2026 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости стали гораздо лояльнее‚ но вместе с тем и сложнее. Ниже ― подробная инструкция‚ кто и сколько должен заплатить‚ когда можно не платить совсем‚ и как уменьшить налог законно.
Когда вообще не нужно платить НДФЛ
Минимальный срок владения
С действует обновлённая шкала:
- 3 года — если квартира:
- получена в наследство или в дар от члена семьи или близкого родственника;
- передана по договору ренты или приватизации;
- является единственным жильём на момент продажи.
- 5 лет, во всех остальных случаях.
Срок считается с даты‚ указанной в ЕГРН (дата регистрации права собственности).
Новые региональные льготы
Регионы вправе увеличивать необлагаемый порог дохода от продажи недвижимости. В 2026-м году:
- в Москве и Санкт-Петербурге лимит составляет 5 млн рублей;
- в большинстве других субъектов — 3 млн рублей;
- в 11 регионах-участниках эксперимента — 7 млн рублей.
Если цена продажи не превышает этот лимит и минимальный срок владения соблюдён‚ НДФЛ платить не нужно даже при подаче декларации.
Когда придётся заплатить налог и сколько
Базовая формула
НДФЛ = (Цена продажи – Налоговый вычет) × 13%
Какие бывают вычеты
- Фиксированный вычет: 1 000 000 ₽ или 3 000 000 ₽ (в зависимости от региона).
- Документальные расходы:
- первоначальная покупная цена квартиры;
- доля по договору долевого участия;
- затраты на ремонт (по чекам и договорам);
- ипотечные проценты (по справке банка).
- Вычет «даровой» налог: если вы получили квартиру в дар и уже заплатили НДФЛ с её рыночной стоимости‚ эту сумму можно вычесть повторно при продаже.
Примеры расчёта
Пример 1. Квартира продана дешевле 3 млн ₽‚ срок 4 года
Доход: 2 900 000 ₽
Региональный лимит: 3 000 000 ₽
Пример 2. Квартира продана за 6 млн ₽‚ срок 2 года
Доход: 6 000 000 ₽
Документальные расходы: 4 000 000 ₽ (купил за 4 млн)
Налоговая база: 6 000 000 – 4 000 000 = 2 000 000 ₽
НДФЛ: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽
Как снизить налог «умными» способами
- Рассрочка платежа. При продаже через ипотеку можно распределить доход на два налоговых периода.
- Договор переуступки доли. Используйте вычет «доли» 1 000 000 ₽‚ если продаёте долю в праве собственности (а не всю квартиру целиком).
- Налоговый вычет на ипотечные проценты. Если квартира покупалась в ипотеку‚ проценты сверх первоначальной цены тоже можно учесть.
Пошаговая инструкция для продавца
- Собрать документы:
- ЕГРН-выписка;
- договор купли-продажи;
- документы о расходах (чеки‚ договоры‚ квитанции банка).
- Проверить срок владения и региональный лимит.
- Выбрать вычет (фиксированный или документальный).
- Заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Оплатить налог до 15 июля.
Частые вопросы
Вопрос: «Продал квартиру в 2025 году‚ а деньги получил в 2026-м. Когда платить налог?»
Ответ: Декларация подаётся за 2025 год‚ налог платится до .
Вопрос: «Можно ли продать несколько квартир за год и получить вычет 1 млн ₽ на каждую?»
Ответ: Нет‚ фиксированный вычет 1 млн ₽ применяется ко всем объектам в совокупности за один год.
Вопрос: «Что если квартира была подарена‚ но налог я не платил?»
Ответ: Тогда «даровой» вычет не применяется. Налог при продаже будет рассчитываться из полной рыночной стоимости.
В 2026 году продать квартиру и не платить налог стало реально проще:
- увеличили региональные лимиты до 3–7 млн ₽;
- снизили минимальные сроки владения до 3 лет для единственного жилья;
- разрешили вычет «дарового» налога.
Главное — точно просчитать все параметры‚ выбрать максимально выгодный вычет и не забыть подать 3-НДФЛ вовремя.
Помните: если возникают сомнения‚ лучше проконсультироваться у налогового специалиста или воспользоваться онлайн-сервисами ФНС.