Большинство россиян считают, что если сразу после продажи квартиры приобретается новое жильё, то налог можно не платить. На практике всё зависит от срока владения проданным имуществом, разницы между ценами продажи и покупки, а также от применяемых вычетов и льгот. Разберёмся пошагово, когда налог возникает, а когда можно спокойно обойтись без уплаты;

Когда налог не платится

Минимальный срок владения 3 или 5 лет

С действуют следующие правила:

• 3 года — если квартира:
  • получена в дар/наследство от члена семи или близкого родственника;
  • перешла по договору ренты или приватизации;
  • являлась единственным жильём на момент продажи;
• 5 лет — во всех остальных случаях (дольше всего владел по ДКП, получил в наследство от дальнего родственника и т.д.).

Если вы владели квартирой дольше указанных сроков, НДФЛ с продажи не платится, независимо от того, куплена ли новая квартира.

Продажа за ≤ 1 млн руб.

Если проданная квартира стоит ≤ 1 000 000 руб. (без учёта долевой доли), то применяется имущественный вычет в размере 1 млн руб., и налоговая база обнуляется.

Когда налог возникает

Если срок владения короче 3 или 5 лет, то придётся рассчитать налог по формуле:

НДФЛ = 13 % × (Цена продажи − Документальные расходы − Имущественный вычет)

Документальные расходы

• Расходы на покупку проданной квартиры (ДКП, ипотека, комиссии риелтора).
• Дополнительные траты: ремонт, услуги нотариуса, госпошлина — если есть чеки.

Имущественный вычет 1 000 000 руб.

Можно использовать либо вычет расходов, либо 1 млн руб., но не оба одновременно. Выбирают тот вариант, который больше снижает базу.

Примеры расчёта

Пример 1

Квартира куплена в 2024 г. за 3 500 000 руб., продана в 2026 г. за 4 800 000 руб. Только что куплена новая за 4 900 000 руб.

• Вариант 1: вычет расходов.
  
  Налог = (4 800 000 − 3 500 000) × 13 % = 169 000 руб.
• Вариант 2: вычет 1 млн руб.
  
  Налог = (4 800 000 − 1 000 000) × 13 % = 494 000 руб.

Очевидно, выгоднее применять расходы.

Пример 2

Получили в наследство в 2022 г., продали в 2026 г. за 2 300 000 руб. и сразу купили другую квартиру за 2 400 000 руб. Срок владения > 3 лет → НДФЛ не платится.

Взаимозачёт: можно ли «погасить» налог покупкой новой квартиры?

На практике покупка новой квартиры не уменьшает налог от продажи в «автоматическом» режиме. Однако можно:

1. Оформить имущественный вычет при покупке — до 260 000 руб. (13 % от 2 млн руб.).
2. Зачесть НДФЛ от продажи (п. 1 прим. 1 ст. 220 НК РФ) с вычетом при покупке, если обе сделки произошли в одном календарном году.

В результате налог к уплате может быть фактически «сведён на нет».

Пример «взаимозачёта»

2026 год: продал за 4 млн руб. (приобретена за 2,8 млн), купил новую за 3,2 млн руб.
Налог от продажи: (4 млн − 2,8 млн) × 13 % = 156 000 руб.
Вычет при покупке: 260 000 руб. (13 % × 2 млн).

Алгоритм действий после сделки

1. До 30 апреля 2027 г. подать 3-НДФЛ за 2026 год.
2. Приложить:
   • ДКП от продажи;
   • ДКП/ипотечный договор от покупки;
   • Чеки/квитанции, подтверждающие расходы;
   • Заявление о взаимозачёте.
3. Оплатить налог (если задолженность осталась) до 15 июля 2027 г.

Частые ошибки

• Учитывать кадастровую стоимость. Если цена продажи < 70 % от кадастровой, налог считают от 70 % кадастровой.
• Пропускать документы о расходах — без них расходы не принимаются.
• Ожидать «автоматического» зачёта: нужно самостоятельно заявить вычет в декларации.

Краткий чек-лист

Продажа и покупка квартиры в одном году — повод для тщательного налогового планирования. Если соблюден минимальный срок владения или правильно применены вычеты, налог можно минимизировать или вовсе избежать. Всегда сохраняйте документы и подавайте декларацию вовремя, чтобы избежать штрафов и пени.

Данная статья подготовлена по состоянию на апрель 2026 года; при изменении законодательства консультируйтесь с квалифицированным специалистом;