В 2025 году продажа квартиры, находящейся в собственности менее трёх (в некоторых случаях пяти) лет, может повлечь обязанность по уплате НДФЛ. Однако закон предусматривает несколько способов законного снижения или полного освобождения от налога. Ниже разберём актуальные правила, изменения 2025 года и пошаговый алгоритм действий продавца.

Когда НДФЛ платить не нужно

• Минимальный срок владения для жилых помещений, полученных после , составляет 3 года, если квартира:
  • перешла по наследству или дару от близкого родственника;
  • была приватизирована;
  • передана по договору пожизненного содержания.
• Во всех остальных случаях (покупка, обмен, долевая постройка) «льготный» срок равен 5 годам.

Если квартира находится в собственности дольше минимального срока, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, и декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

Налог при продаже «молодой» квартиры

База налогообложения

Налог начисляется с дохода от продажи, то есть с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но закон ограничивает «заниженную» цену:

• если цена договора ниже 70 % кадастровой стоимости, база принимается равной 0,7 × кадастр.

Ставка НДФЛ с 2025 года

Как уменьшить налог до нуля

Имущественный вычет

Вы имеете право уменьшить доход на 1 000 000 ₽ один раз в налоговый период. Пример:

Продали квартиру за 3 000 000 ₽, владели 2 года. Налоговая база: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 ₽. НДФЛ: 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽.

Вычет «доход минус расходы»

Можно вычесть документально подтверждённые расходы на покупку данной квартиры (включая ипотечные проценты и отделку). Пример:

Купили за 2 700 000 ₽, продали через 1,5 года за 3 200 000 ₽. Облагаемая база: 3 200 000 – 2 700 000 = 500 000 ₽. НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽.

Совет: всегда сравнивайте оба способа и выбирайте тот, который даёт большую экономию. В одной декларации можно применить только один вариант вычета.

Пошаговая инструкция продавца квартиры

1. Проверьте дату перехода права собственности (ЕГРН/выписка). Определите, достигнут ли «минимальный срок» на дату регистрации сделки.
2. Рассчитайте предполагаемый налог двумя способами (вычет 1 млн ₽ или «доход минус расходы»).
3. Соберите документы:
   • ДКП-продажи и ДКП-покупки (или ДДУ, акт ввода, чеки, выписка по ипотеке).
   • Кадастровую справку (для контроля 0,7 × кадастр).
4. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или Госуслуги. Если сумма к уплате нулевая, декларацию всё равно подают, но отмечают освобождение.
5. Оплатите налог до 15 июля, если он есть.

Частые ошибки и риски

• Недооценка стоимости. Если цена в договоре < 70 % кадастра, налог всё равно возьмут по кадастровой.
• Забыли о материнском капитале. При частичной оплате маткапиталом его нельзя включить в «расходы» при вычете «доход минус расходы» (только личные средства).
• Новая квартира куплена в том же году. Имущественный вычет при покупке не взаимозачитывается с налогом от продажи напрямую; используйте разные строки 3-НДФЛ.

Всегда перепроверяйте даты и документы: даже «один лишний день» может сэкономить сотни тысяч рублей.

Статья актуальна по состоянию на 20 апреля 2026 года. За уточнениями консультируйтесь с налоговым специалистом или через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» ФНС.