Доля в квартире – особый объект недвижимости: её можно подарить‚ унаследовать‚ купить и‚ конечно‚ продать. Однако при продаже части имущества возникают вопросы: нужно ли платить НДФЛ‚ можно ли получить имущественный вычет и как правильно оформить декларацию 3-НДФЛ? Ответы – в этом материале.

Когда возникает налог при продаже доли

С действует обновлённый период владения‚ освобождающий от НДФЛ:

• минимум 3 года – если доля получена по наследству‚ договору дарения от близкого родственника‚ приватизации или договору ренты;
• минимум 5 лет – во всех остальных случаях (например‚ куплена на рынке).

Если срок владения меньше – продавец должен заплатить 13 % НДФЛ с дохода. При этом сумму налога можно существенно уменьшить с помощью вычетов.

Какие вычеты доступны при продаже доли

Вычет в размере 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)

Максимально простой способ – применить фиксированный вычет 1 000 000 ₽. Он распространяется на всю квартиру‚ а не на долю‚ поэтому если несколько собственников продают объект‚ вычет делится пропорционально:

Пример. Иван и Мария владеют квартирой ½ доли каждый. Квартира продана за 3 000 000 ₽. Доход каждого – 1 500 000 ₽. Вычет по 1 млн делится пополам: 500 000 ₽ на долю. Налог к уплате:

Иван: (1 500 000 – 500 000) × 13 % = 130 000 ₽.
Мария: аналогично 130 000 ₽.

Вычет в размере фактических расходов (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)

Вместо 1 млн рублей можно уменьшить доход на расходы по приобретению доли (документально подтвержденные). Этот способ выгоден‚ если расходы превосход 1 млн ₽.

Пример. Анна купила ⅓ доли за 1 800 000 ₽ и через 2 года продала её за 2 200 000 ₽. Налог:

(2 200 000 – 1 800 000) × 13 % = 52 000 ₽.

Важно! При получении доли в наследство или дарении расходы «равны нулю»‚ применяется только вычет 1 млн ₽.

Особенности продажи доли постороннему лицу

• Если доля продаётся отдельно от всей квартиры‚ преимущественное право покупки у других собственников не требуется.
• В договоре купли-продажи обязательно указать точный размер доли (в числителе и знаменателе‚ например‚ 17/100).
• Нотариальное удостоверение обязательно (ст. 42 Закона о госрегистрации).

Как подать декларацию 3-НДФЛ и вернуть налог

1. До 30 апреля года‚ следующего за годом продажи‚ подайте декларацию в ИФНС (лично‚ через Госуслуги или «Личный кабинет налогоплательщика»).
2. Приложите:
   • ДКП (договор купли-продажи).
   • Документы о расходах (при выборе вычета по расходам).
   • Квитанции‚ выписки ЕГРН.
3. Уплатите налог до 15 июля.

Если продавец в тот же год купит другое жильё‚ можно заявить вычет на покупку (максимум 2 млн ₽) и компенсировать НДФЛ.

Краткий алгоритм для продавца доли

Полезные советы

• Если доля продана по заниженной цене‚ налоговая будет считать доход равным кадастровой стоимости × 0‚7 (ст. 214.10 НК РФ).
• Удержать НДФЛ с покупателя нельзя – уплата ложится на продавца.
• Сохраняйте все платежные документы минимум 4 года.

При любых сомнениях проконсультируйтесь с налоговым юристом или бухгалтером: ошибки в расчётах могут привести к штрафам и пеням.

Дата актуальности: апрель 2026 г.