Краткий ответ
Не всегда. Если между продажей и покупкой прошло меньше минимального «владельческого» срока (3 или 5 лет) и вы получили доход, то НДФЛ 13 % с продажи рассчитывать придётся. Однако закон предоставляет два льготных механизма, которые позволяют свести налог к нулю или значительно его уменьшить:
- Имущественный налоговый вычет при продаже (1 000 000 ₽ или сумма расходов на покупку).
- Имущественный вычет при покупке новой квартиры (до 2 000 000 ₽).
Если применить оба вычета в одном налоговом периоде, перекрыв ими всю полученную прибыль, то налоговая база равна нулю и платить ничего не придёться.
Какой «владельческий» срок освобождает от налога?
- 3 года – если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору ренты.
- 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на рынке, получена по ДДУ, обмену и т.д.).
Если срок владения дольше, налог в любом случае не платится, даже если «одновременные» сделки совершены в один год.
Калькуляция: когда платить не нужно
Пример 1. Продажа и покупка в одном году
- Вы продали квартиру за 3 000 000 ₽ (владели 2 года).
- В этом же году купили новую квартиру за 3 500 000 ₽.
Шаг 1. Уменьшаем доход от продажи на вычет:
- Вариант А – «фиксированный» вычет: 3 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 2 000 000 ₽ (налоговая база).
- Вариант B – вычет «расходы»: 3 000 000 ₽ – 2 500 000 ₽ (документально подтверждённые расходы на покупку старой квартиры) = 500 000 ₽ (налоговая база).
Шаг 2. Применяем вычет на покупку новой квартиры (максимум 2 000 000 ₽).
- Вариант А: 2 000 000 ₽ – 2 000 000 ₽ = 0 ₽ – налог = 0 ₽.
- Вариант B: 500 000 ₽ – 2 000 000 ₽ (из неиспользованных 2 000 000 ₽ «съели» 500 000 ₽) = 0 ₽ – налог = 0 ₽.
Как оформить вычеты
Что подать в ИФНС до 30 апреля следующего года?
- 3-НДФЛ – декларация, в которой:
- указывается доход от продажи;
- применяется вычет при продаже (1 000 000 ₽ или сумма расходов);
- применяется вычет при покупке (до 2 000 000 ₽).
- Пакет документов:
- ДКП (договор купли-продажи) проданной квартиры;
- ДКП или ДДУ новой квартиры;
- квитанции, выписки из ЕГРН, платёжные поручения;
- справка 2-НДФЛ с места работы (если хотите вернуть «лишний» вычет).
Специальные льготы
Семьи с детьми-инвалидами и «семейный капитал»
В 2026 году продолжает действовать нулевая ставка НДФЛ для семей, если:
- в семье есть ребёнок-инвалид любого возраста;
- или в семье родился (усыновлён) второй ребёнок не позднее 30 апреля 2026 года.
Для этого продавец должен:
- в течение того же календарного года приобрести новое жильё;
- подать заявление на освобождение от НДФЛ в ИФНС одновременно с декларацией 3-НДФЛ.
Частые ошибки
- Не документировать расходы. Если купили квартиру за 800 000 ₽, а продаёте через год за 2 000 000 ₽, можно «потерять» 1 200 000 ₽ прибыли, если чеки/договоры не сохранены.
- Забыть применить вычет на покупку новой квартиры. Даже если взят ипотека, проценты по кредиту тоже дают дополнительный вычет (до 3 000 000 ₽).
- Считать, что «одновременная сделка» автоматически освобождает. Налоговая «видит» только факты: дата регистрации перехода права и суммы в договорах.
Чек-лист перед продажей и покупкой
- Проверьте дату первой регистрации права (ЕГРН-выписка).
- Посчитайте доход и возможные расходы.
- Определите, к какой льготной категории вы относитесь (3 года, 5 лет, семейный капитал).
- Соберите документы на старую и новую квартиру.
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ.
Продавать и сразу покупать квартиру без налога реально, если:
- срок владения старой квартирой ≥ 3/5 лет;
- или сумма вычетов полностью перекрывает прибыль;
- или вы подпадаете под семейную льготу.
Важно правильно оформить документы и вовремя подать декларацию. Тогда налоговый платёж успешно сведётся к нулю, а деньги останутся у вас на покупку нового жилья.