Содержание

1. Минимальный срок владения: когда налог 0 %
2. Как считается налог при продаже
3. Вычеты и обязательства в одном календарном году
4. Особенности для семей с детьми
5. Как заполнить 3-НДФЛ и не переплатить
6. Чек-лист «Продал – купил» на 2026 год

В 2026 году ситуация «продал одну квартиру и сразу купил другую» встречается почти у каждого второго покупателя жилья.
Формально продажа и покупка – это две разные сделки, но в налоговом учёте они могут «перекрыться» и принести выгоду.
Главное – понять, в каком случае придётся заплатить 13 % (или 15 %) с дохода от продажи, а когда можно свести налог к нулю.

Минимальный срок владения: когда налог 0 %

• 3 года — если квартира:
  • наследована, подарена, приватизирована, получена по договору ренты;
  • являлась единственным жильём на момент продажи.
• 5 лет, во всех остальных случаях (например, куплена по ДДУ на рынке).

Пример: вы купили квартиру в сентябре 2021 г. и продали в октябре 2024 г. – 3 года минимального срока уже прошли, НДФЛ = 0.

Как считается налог при продаже, если срок ещё не вышел

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи – Цена покупки – 1 000 000 ₽ вычет) × 13 %

Пояснения:

• Если цена по договору < 70 % кадастровой стоимости, налог считают от 70 % кадастра.
• «Цена покупки» берётся по ДДУ/ДКП и подтверждается платёжками.
• Вычет 1 000 000 ₽ разрешён один раз в год на один объект.

Пример 1. Без вычета за покупку новой квартиры

Продали квартиру за 4 млн ₽, купили её ранее за 2 млн ₽.

НДФЛ = (4 000 000 – 2 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.

Пример 2. С вычетом за покупку новой квартиры

Продали за 3 млн ₽, купили за 2 млн ₽, а затем приобрели новое жильё за 5 млн ₽ в том же году.

Доход = 3 – 2 = 1 млн ₽.

Используем имущественный вычет при покупке 2 млн ₽.

НДФЛ = (1 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 0 ₽.

Вычеты и обязательства в одном календарном году

Что можно уменьшить одновременно:

1. Вычет при продаже (1 000 000 ₽ или фактические расходы).
2. Вычет при покупке нового жилья (до 2 000 000 ₽).
3. Проценты по ипотеке (до 3 000 000 ₽).

Важно: обе суммы (продажа и покупка) указываются в одной и той же декларации 3-НДФЛ.
В результате переплаты налога может и не быть: взаимозачёт «доход от продажи» и «расход на покупку».

Особенности для семей с детьми

С 2022 года действует льгота: семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже любой недвижимости, если купят другое жильё в тот же год или до 30.04 следующего года.
В 2026 году льгота расширена до семей с детьми-инвалидами и одиноких родителей;

• Срок владения не важен.
• Новое жильё должно быть куплено до 30 апреля следующего года и быть равным/больше площади проданного.

Как заполнить 3-НДФЛ и не переплатить

Шаг за шагом:

1. В разделе «Доходы» укажите:
   • доход от продажи (по ДКП);
   • вычет: либо 1 000 000 ₽, либо фактические расходы.
2. В разделе «Имущественные вычеты» укажите:
   • покупку новой квартиры (до 2 000 000 ₽);
   • ипотечные проценты (если есть).
3. Подайте декларацию до 30 апреля следующего года, уплатите (или получите возврат) до 15 июля.

Подать можно через Личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги – программа сама рассчитает взаимозачёт;

Чек-лист «Продал – купил» на 2026 год

Продать и купить квартиру за один год можно без налога, если:

• владели ≥ 3 (или 5) лет;
• воспользовались имущественными вычетами;
• подходите под «семейную» льготу 2022-2026 гг.

Во всех остальных случаях правильно заполненная декларация 3-НДФЛ позволит свести налог к минимуму или получить возврат.

Дата актуальности: апрель 2026 года.