04 апреля 2026 года, 07:27
Краткий ответ
В большинстве случаев не нужно, если одновременно выполняются два условия:
- Квартира (дом, комната) является единственным жилым помещением в собственности плательщика и его супругов/детей на дату сделки;
- С момента регистрации права собственности прошло не менее трёх лет.
Если хотя бы одно из условий не выполняется, прибыль от продажи облагается НДФЛ 13 %, но можно уменьшить налог вычетом или уменьшить базу на расходы покупки.
Когда действует 3-летний срок вместо 5-летнего
Обычный «минимальный владелческий» период, после которого продажа освобождается от налога, составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако он сокращается до 3 лет, если недвижимость:
- бралась в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
- была приватизирована;
- перешла по договору пожизненного содержания с иждивением.
Важно: единственность жилья проверяется по сведениям ЕГРН на момент государственной регистрации перехода права покупателю.
Что считается «единственным жильём»
Учитываются объекты:
- квартиры, комнаты, дома, доли в них;
- апартаменты, если они оформлены как жилые помещения;
- объекты, приобретённые в совместную собственность супругов.
Не учитываются:
- объекты, приобретённые в течение 90 дней до даты продажи (так называемый «период перекрытия»);
- недвижимость за границей;
- права требования по ДДУ (договорам долевого участия) до ввода дома в эксплуатацию.
Как рассчитать налог, если льгота не применяется
Формула
НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример 1
Квартира была куплена за 3 000 000 ₽ и продана через 2 года за 4 500 000 ₽. Продавец не владел другим жильём.
- База налогообложения: 4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 ₽
- Налог: 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽
Если применить уменьшение на фактические расходы: 4 500 000 – 3 000 000 = 1 500 000 → Налог = 195 000 ₽.
Пример 2
Дом получен по наследству и продан через 2 года за 2 200 000 ₽. Другого жилья нет.
- Используется 3-летний срок → льгота применяется → налог 0 ₽.
Пошаговая инструкция: как подтвердить льготу
- Получите выписку ЕГРН на себя и супругов/детей не позднее даты сделки.
- Сравните даты: от даты регистрации права до даты перехода должно быть ≥ 3 года.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (даже если налог 0 ₽, декларация подаётся, но с нулевым налогом).
- Прикрепите документы:
- договор купли-продажи;
- выписка ЕГРН (единственность жилья);
- квитанции/платёжки, если используете вычет на расходы.
Особые ситуации
Продажа доли в квартире
При продаже доли всеми собственниками одновременно льгота 3 года применяется к каждой доле, если соблюдается общее правило единственности жилья.
Смена жилья «по цепочке»
Если вы купили новую квартиру 20 марта и продаёте старую 15 мая того же года, обе квартиры считаются одним «единственным жильём», потому что 90 дней ещё не истекли.
Ипотечное жильё
Банк не является собственником, поэтому объект в залоге учитывается в вашей собственности при проверке единственности жилья.
| Сценарий | Срок владения | Единственность жилья | Налог |
|---|---|---|---|
| Куплена на вторичке | 5 лет | Да | 0 ₽ |
| Куплена на вторичке | 4 года | Нет | 13 % с прибыли |
| Дарение от бабушки | 3 года | Да | 0 ₽ |
| Приватизация | 2 года | Да | 13 % с прибыли |
Полезные советы
- Храните все ДКП и чеки. Даже если сейчас льгота есть, они пригодятся при последующих продажах.
- Проверяйте ЕГРН накануне сделки — ситуация может измениться, если за сутки до продажи вы купите ещё одну квартиру.
- Консультируйтесь с налоговым юристом при сложных «цепочках» обмена или долевой собственности.
Информация актуальна по состоянию на 20 апреля 2026 года. Перед сделкой уточняйте изменения законодательства и индивидуальные нюансы у квалифицированного специалиста.