В 2026 году продавать квартиру, дом или долю в недвижимости стало проще для тех, у кого объект является единственным жильём. С 1 января 2020 г. действует упрощённый срок владения, 3 года вместо 5 лет. Это значит, что при соблюдении условий вы можете полностью избежать НДФЛ при продаже. Ниже — подробная инструкция и все нюансы, которые важно учесть.
Кратко о главном
- Если на момент продажи у вас нет других жилых объектов (квартир, домов, долей), то освобождение от НДФЛ наступает после 3 лет владения.
- Важен фактический статус: на дату государственной регистрации перехода права к покупателю у вас не должно быть другого жилья в собственности (включая супругов и несовершеннолетних детей).
- Правило действует и при покупке по договору долевого участия: отсчёт 3 лет ведётся с даты полной оплаты, а не с момента регистрации права собственности.
- При продаже до 3 лет придётся рассчитать налог: 13 % от прибыли, но можно применить вычет 1 000 000 ₽ либо уменьшить на расходы при покупке.
Что считается «единственным жильём»?
Налоговая служба и Минфин РФ дают чёткие критерии:
- На дату продажи нет других объектов недвижимости в собственности продавца (и его супруга/супруги, если объект куплен в браке).
- В исключение попадают жилые помещения, приобретённые в течение 90 дней до продажи — они не лишают статуса «единственного».
- Для семей с детьми действует дополнительная льгота: если до продажи приобретено другое жильё, но целью была улучшение условий, срок 3 лет сохраняется.
Когда налог не нужно платить: примеры
Покупка по ДДУ в 2021 году, продажа в 2025 году
Вы купили квартиру по договору долевого участия в 2021 г., полностью оплатили, ключи получили в 2022 г., а право собственности зарегистрировали в 2023 г. Продали в 2025 г. С момента оплаты прошло 4 года → НДФЛ не платите.
Унаследованная квартира, продажа через 4 года
Получили квартиру по наследству в 2022 г., продали в 2026 г. С момента открытия наследства прошло 4 года → освобождение.
Продажа единственной комнаты через 2,5 года
Купили комнату в 2024 г. в единственном числе. В 2026 г. продаёте до 3 лет. Доход составил 1,5 млн ₽. Применяете вычет 1 млн ₽. Налог = (1,5 млн – 1 млн) × 13 % = 65 000 ₽.
Как рассчитать налог, если придётся платить
Формула:
НДФЛ = (цена продажи – цена покупки – вычет 1 млн ₽) × ставка 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽)
- Ставка 15 % начинает действовать на часть дохода свыше 5 млн ₽ (в 2026 году сохранён порог).
- Документы, подтверждающие расходы (ДКП, платёжки, акт приёма-передачи), обязательны.
Пошаговая инструкция: что делать после продажи
Шаг 1. Проверьте статус «единственного» жилья
Откройте rosreestr.gov.ru, запросите выписку ЕГРН. Убедитесь, что на дату сделки у вас нет других объектов.
Шаг 2. Определите срок владения
- Если покупали по ДДУ — считаем с даты оплаты (письмо Минфина от № 03-04-05/15806).
- При наследстве/дарении, с даты открытия наследства.
- При покупке — с даты регистрации права собственности.
Шаг 3. Рассчитайте налог или подготовьте декларацию
- Срок более 3 лет → ничего не платите, декларацию не подаёте.
- Срок менее 3 лет → до 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика или по форме на сайте ФНС.
- Уплатите налог до 15 июля.
Частые ошибки
- Не учли совместную собственность супругов — квартира жены считается вашей, если брак зарегистрирован.
- Забыли о 90-дневной «отсрочке» — если купили другое жильё за 3 месяца до продажи, статус «единственного» сохраняется.
- Ошиблись в дате оплаты по ДДУ — отсчёт идёт с даты перечисления денег застройщику, а не с акта приёма-передачи.
Контрольный чек-лист перед продажей
- Убедитесь в статусе «единственного» жилья (можно через ФНС или МФЦ).
- Проверьте, когда закончились 3 года владения.
- Соберите документы: ДКП, платёжные поручения, кадастровые паспорта.
- Если налог всё же нужно платить, заранее рассчитайте сумму и подайте 3-НДФЛ.
В 2026 году продать единственное жильё без налога можно, если с момента приобретения или оплаты по ДДУ прошло не менее 3 лет. Важно, что на момент продажи у вас действительно не было другой недвижимости. При соблюдении условий никаких деклараций и платежей не потребуется. В противном случае воспользуйтесь вычетами и своевременно подайте отчётность, чтобы избежать штрафов.
Не забывайте: налоговые правила могут уточняться. Перед сделкой рекомендуем проконсультироваться с налоговым специалистом или проверить данные на сайте ФНС России.