Дарение дома кажется великолепным подарком, но даже после перехода права собственности одаряемый может столкнуться с необходимостью уплаты налога.
Кто именно обязан платить, в каких случаях можно избежать уплаты и как правильно рассчитать сумму НДФЛ — разбираемся подробно.

Основное правило: налог платит тот, кто получил подарок

Независимо от того, дариться квартира, земельный участок или частный дом, обязанность по уплате НДФЛ возникает у одаряемого.
Даритель (тот, кто отдаёт имущество) никаких налогов с транзакции не платит: передача имущества по договору дарения считается безвозмездной.

Когда дом не облагается НДФЛ

Закон (ст. 217 НК РФ) предусматривает полное освобождение от налога, если дарение происходит между близкими родственниками.
К близким родственникам относятся:

• супруг(а);
• родители и дети (включая усыновителей/усыновлённых);
• дедушка/бабушка и внуки;
• родные братья и сёстры.

Пример:
Бабушка оформила дарственную на дом внучке. Внучка ничего не платит — полное освобождение.

Когда дом облагается НДФЛ

Дарение от «постороннего» человека

Если даритель не входит в перечень близких родственников, одаряемый обязан:

1. самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
2. уплатить налог 13 % от налоговой базы до 15 июля.

Как определить налоговую базу

База = кадастровая стоимость дома на 1 января года дарения.
Пример:
Дом с кадастровой стоимостью 4 000 000 ₽ подарен другу. Налог: 4 000 000 × 13 % = 520 000 ₽.

Повышенная ставка для нерезидентов

Если одаряемый физически находился в РФ менее 183 дней в году дарения, ставка вырастает до 30 %.

Как сэкономить или уменьшить налог

• Дарение через близкого родственника. Например, дядя дарит племяннику дом через цепочку «дядя → сестра (мама племянника) → племянник». Первое звено освобождено, второе тоже. Главное — сохранить родство на каждом этапе.
• Купля-продажа вместо дарения. Если даритель не близкий родственник, иногда выгоднее оформить договор купли-продажи с заниженной ценой, но не ниже 70 % кадастровой (чтобы не вызвать дополнительные претензии ФНС).
• Имущественный вычет при последующей продаже. Когда вы в будущем продадите подаренный дом, вычет можно будет увеличить на сумму, с которой вы уже заплатили налог при получении подарка (если платили).

Этап после дарения: регистрация и отчётность

1. Регистрация в Росреестре. Без внесения записи о переходе права собственности дарение не считается совершённым.
2. Подача 3-НДФЛ. Даже если налог нулевой (дарение между близкими), декларацию подавать не нужно. Если налог есть — обязательно.
3. Оплата. Делается по квитанции или онлайн через сервисы ФНС/Госуслуги.

Что будет, если не платить

Нарушение сроков грозит:

• пеней (1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки);
• штрафа 20 % от суммы неуплаченного налога (40 % при умышленном уклонении);
• взысканием долга через суд.

Чек-лист: заплати ли ты налог, если тебе подарили дом?

Главное — определить степень родства с дарителем. Если вы в списке близких родственников, можете просто зарегистрировать право собственности и жить спокойно.
В противном случае готовьте 13 % от кадастровой стоимости и не забудьте подать 3-НДФЛ.
При сомнениях проконсультируйтесь с юристом или налоговым инспектором: ошибки в расчётах дороже предварительной консультации.