В последние годы рынок долевого строительства демонстрирует устойчивый рост: по данным Dataflat, в январе 2026 года число заключённых договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 70 %. Однако рост количества сделок сопровождается и увеличением количества споров: только в Санкт-Петербурге за 2025 год было расторгнуто 845 ДДУ на общую сумму 9,27 млрд рублей. Одним из самых частых поводов для конфликта становится отклонение фактической площади квартиры от указанной в договоре. Давайте разберёмся, что делать, если квартира оказалась больше, чем зафиксировано в ДДУ.
Почему площадь может отличаться
Даже при точных проектных расчётах фактические размеры квартиры могут измениться по техническим причинам:
- Допустимое строительное отклонение ±3–5 % (СП 70.13330.2012).
- Уточнение площади после кадастровых измерений.
- Изменение толщины несущих стен или перегородок.
- Ошибки при инженерной съёмке или внесении в ЕГРН.
Разница может быть как в сторону уменьшения, так и увеличения площади. Ниже мы подробно рассмотрим именно увеличение.
Что говорит закон
Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ
При отклонении фактической площади от проектной более чем на 5 % дольщик вправе:
- потребовать безвозмездного устранения излишков (на практике почти невозможно);
- расторгнуть ДДУ и получить полный возврат денег + проценты;
- согласиться на увеличение площади и доплатить разницу по цене, указанной в договоре.
Позиция Верховного суда РФ
В ноябре 2025 года Верховный суд РФ указал: требования дольщика о безвозмездной передаче «лишних» квадратных метров могут быть признаны несоразмерными. Суд защитил застройщиков от «навязывания» сверхплощади, подчеркнув, что стороны должны соблюдать договорный баланс.
Как рассчитывается доплата
Если вы соглашаетесь оставить квартиру с большей площадью, формула такая:
Доплата = (Фактическая площадь – Проектная площадь) × Цена 1 м² по ДДУ
Пример: проектная площадь 55 м², фактическая 57,5 м², цена 1 м² = 150 000 ₽.
Доплата = (57,5 – 55) × 150 000 = 375 000 ₽.
Что делать дольщику: пошаговая инструкция
- Получите обмерочный акт из БТИ или технического заказчика.
- Сравните площадь с параметрами из ДДУ и приложения (план квартиры).
- Напишите застройщику претензию в течение 10 дней после получения ключей (сроки могут быть прописаны в ДДУ).
- Обсудите варианты:
- доплата и подписание дополнительного соглашения;
- отказ от сверхплощади (если технически возможно);
- расторжение ДДУ (при превышении 5 % и вашем желании).
- Фиксируйте переписку (e-mail, заказные письма с уведомлением).
- Если конфликт: подаётся иск в суд по месту строительства.
Как защищаются застройщики
- В договоре может быть пункт об «автоматическом увеличении цены» при превышении ±1–3 %.
- Некоторые компании включают максимальный порог отклонения (например, 2 %), сверх которого уже требуется доплата.
- В суде застройщики ссылаются на технологическую допустимость отклонений (ГОСТ и СП).
Дольщику
• Внимательно читайте ДДУ: порог отклонения и порядок расчётов.
• Не подписывайте акт приёма-передачи, если площадь не согласована.
• Храните всю переписку с застройщиком.
Застройщику
• Добавляйте в ДДУ «правило 5 %» и прозрачную формулу расчёта.
• Публикуйте актуальные обмеры до подписания приёмки.
• Используйте эскроу-счета, чтобы минимизировать риски споров.
Краткий FAQ
- Могу ли я не платить за «лишние» метры?
Если превышение > 5 % и вы не согласны, можно расторгнуть ДДУ и вернуть деньги. - Какой срок подачи иска?
3 года с момента, когда вы узнали или должны были узнать о несоответствии. - Кто оплачивает судебные расходы?
Проигравшая сторона (ст. 98 ГПК РФ).
В условиях растущего рынка (в Татарстане медианная цена за 2025 год выросла на 14,4 %) каждый квадратный метр имеет значение. Правильный анализ договора и своевременные действия позволят избежать переплат и судебных тяжб.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.