Вопрос о том, какие налоги придется платить, если объект недвижимости продан за сумму, меньшую кадастровой стоимости, часто возникает у продавцов, особенно в условиях последних изменений налогового законодательства (2025‑2026 гг.). В статье разберём, как рассчитывается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в такой ситуации, какие региональные особенности могут влиять на итоговую ставку и как правильно оформить сделку, чтобы избежать штрафов.

Кадастровая стоимость: что это?

Кадастровая стоимость (КС) – результат оценки объекта недвижимости, полученный на определённую дату и фиксируемый в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Она учитывает:

• площадь и тип объекта (жилая, нежилая, земельный участок);
• месторасположение (центр города, район, транспортная доступность);
• особенности инфраструктуры и технического состояния.

КС используется в качестве базовой величины для расчёта налога на имущество, земельного налога и, главное для нашей темы, – налоговой базы по НДФЛ при продаже недвижимости.

Как определяется налоговая база при продаже ниже КС?

Согласно статье 214.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ), налоговая база – это разница между реальной ценой сделки и суммой расходов, подтверждённой документально (например, покупка жилья, ремонт, уплата госпошлины). Если реальная цена меньше кадастровой стоимости, налоговая база всё равно считается от реальной цены, а не от КС.

Однако в случае, когда реальная цена значительно ниже КС, налоговые органы могут:

1. Поставить под сомнение достоверность сделки (возможна проверка на «сделку по завышенной/заниженной цене»).
2. Требовать предоставить подтверждающие документы (оценка, договор купли‑продажи, справки о ремонте).
3. В случае отсутствия достаточных доказательств – использовать кадастровую стоимость как базу для налога (это называется «переоценка»). В таком случае налог будет рассчитан от КС, а не от реальной цены.

Налоговые ставки: прогрессивная шкала 2025‑2026 гг.

С 1 января 2025 года в РФ введена прогрессивная шкала НДФЛ на доходы от продажи недвижимости (пункт 9 статьи 214.10 НК РФ). Ставки зависят от суммы полученного дохода:

Если налоговая база будет определена по кадастровой стоимости (например, 7 млн ₽), то к ней будет применена ставка 15 %.

Региональные лимиты и их изменения в 2026 году

Согласно пункту 9 статьи 214.10 НК РФ, регионы имеют право повышать лимит дохода без уплаты налога (вычет) до 1 млн ₽ в год. В 2026 году многие субъекты РФ увеличили этот лимит:

• Тюменская область – повышение до 1,5 млн ₽.
• Новосибирская область – лимит теперь 1,2 млн ₽ (одобрен в первом чтении).
• Другие регионы (Кировская, Псковская) – тоже ввели более щедрые вычеты.

Это значит, что если ваш доход от продажи ниже нового лимита, налог платить не придётся, даже если налоговая база рассчитана по КС.

Какие документы нужны для подтверждения реальной цены?

Чтобы доказать, что продажа действительно прошла по рыночной (низкой) цене, рекомендуется собрать следующий пакет документов:

1. Договор купли‑продажи с указанием реальной суммы.
2. Экспертную оценку недвижимости, подтверждающую, что рыночная стоимость ниже КС (можно заказать у лицензированного оценщика).
3. Справки о проведённом ремонте (чековые подтверждения расходов).
4. Документы, подтверждающие наличие субъективных причин снижения цены (например, срочная продажа из-за переезда, наследственные споры, долговые обязательства).
5. Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию сделки.

Последствия несоблюдения требований

Если налоговая инспекция всё‑равно использует кадастровую стоимость, а вы не предоставили достаточных доказательств, возможны следующие санкции:

• Наложение штрафа за неполную уплату налога – 20 % от недоимки.
• Пени за просрочку (0,1 % от суммы налога за каждый день просрочки).
• Блокировка банковского счёта до погашения обязательств (в случае крупной недоимки).
• Возможность проверки сделки в рамках Контроля за сделками с недвижимостью (ФНС + Росреестр).

Как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать налог

Шаги, которые помогут избежать «пересчёта» на кадастровую стоимость:

1. Подготовьте оценку от независимого эксперта, если рыночная цена ниже КС.
2. Соберите документы, подтверждающие причины снижения цены (срочная продажа, наследственное разделение и т.п.).
3. Убедитесь, что в договоре указана точная дата сделки и реальная сумма, а не «условные» или «условно‑приблизительные» цифры.
4. Подайте декларацию 3‑НДФЛ в срок (до 30 апреля года, следующего за продажей) с указанием всех подтверждающих расходов.
5. Если ваш доход не превышает региональный лимит, укажите это в декларации – налог платить не придётся.
6. Сохраните копии всех документов не менее 5 лет (в случае проверки).

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа ниже КС, но без подтверждающих документов

Кадастровая стоимость: 8 000 000 ₽.
Реальная цена продажи: 5 500 000 ₽.
Расходы (ремонт, комиссии): 500 000 ₽.

Налоговая база без доказательств = 5 500 000 ₽ – 500 000 ₽ = 5 000 000 ₽.
Но инспекция переоценивает по КС: 8 000 000 ₽ – 500 000 ₽ = 7 500 000 ₽.

Ставка (до 5 млн) – 13 %; над 5 млн – 15 %.
Налог = 5 000 000 ₽ × 13 % + 2 500 000 ₽ × 15 % = 650 000 ₽ + 375 000 ₽ = 1 025 000 ₽.

Пример 2. С подтверждающей оценкой и региональным вычетом

КС: 9 000 000 ₽.
Цена продажи: 6 000 000 ₽.
Расходы: 1 000 000 ₽.
Региональный вычет (Новосибирская область, 2026): 1 200 000 ₽.

Налоговая база = 6 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 5 000 000 ₽.
После вычета: 5 000 000 ₽ – 1 200 000 ₽ = 3 800 000 ₽.

Ставка 13 % → налог = 3 800 000 ₽ × 13 % = 494 000 ₽.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости не освобождает от уплаты налога, если налоговая служба решит использовать КС как базу. Чтобы минимизировать налоговую нагрузку, необходимо:

• Иметь документальное подтверждение реальной цены и причин её снижения;
• Воспользоваться региональными вычетами, которые в 2026 году в ряде субъектов РФ увеличены;
• Своевременно подать декларацию 3‑НДФЛ и сохранить все подтверждающие бумаги.

Только при полном комплексе доказательств и правильном оформлении сделки можно рассчитывать на то, что налог будет начислен от реальной цены продажи, а не от кадастровой стоимости.

Статья подготовлена в соответствии с данными на и актуальными изменениями Налогового кодекса РФ.