В подарок к ключам от новой квартиры нередко «прилагается» и налоговый счёт. Чтобы не остаться внезапно должным государству‚ разберёмся‚ когда нужно платить налог при дарении недвижимости‚ во сколько он обойдётся и как его можно законно уменьшить или не платить вовсе.

Основное правило: налог платит одаряемый

Когда вам дарят квартиру‚ вы получаете экономическую выгоду в виде дохода. Согласно ст. 208 и 210 НК РФ‚ этот доход подлежит НДФЛ по ставке:

• 13 % — для российских налоговых резидентов (провели в РФ ≥ 183 дней за последние 12 мес.);
• 30 % — для нерезидентов.

Близкие родственники = 0 ₽ налога

Если даритель и одаряемый входят в перечень семейных и/или близких родственников‚ доход освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ):

• родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
• супруги; дед/бабка и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Важно: тёщи‚ свёкра‚ племянники‚ двоюродные братья‚ золовки и другие «непрямые» родственники не освобождаются, придётся заплатить 13 % от кадастровой (или договорной‚ если она выше) стоимости.

Как считается налог‚ если платить всё-таки нужно

Налоговая база = рыночная (кадастровая) стоимость квартиры на дату регистрации перехода права.

Пример:

• Кадастровая стоимость квартиры — 4 500 000 ₽.
• Налог = 4 500 000 × 13 % = 585 000 ₽.

Если договор дарения указал цену ниже кадастровой более чем на 20 %‚ всё равно берут кадастровую стоимость.

Как уменьшить или «обнулить» налог

4.1 Имущественный вычет при последующей продаже

Квартира‚ полученная в дар‚ считается вашей с момента регистрации. При продаже в 2026 году можно:

• Вычесть 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ) из дохода;
• Или уменьшить доход на фактически уплаченный налог при дарении (нововведение 2025 г.).

Пример:
Вы подарили квартиру неблизкому родственнику‚ заплатили 585 000 ₽ НДФЛ. Через 2 года продали эту квартиру за 5 000 000 ₽. Доход можно уменьшить на 585 000 ₽ или на 1 000 000 ₽ — выбирайте‚ что выгоднее.

4.2 Срок владения

Если вы держите квартиру ≥ 3 года (подробнее: для подаренной недвижимости — с 2021 г. считается с даты регистрации права)‚ при продаже НДФЛ не возникает вообще.

Порядок действий‚ если налог платить нужно

1. До 30 апреля следующего за годом дарения подайте 3-НДФЛ в ИФНС по месту жительства.
2. Укажите стоимость квартиры и рассчитайте налог.
3. Оплатите до 15 июля того же года.

Дарение коммерческой недвижимости

Если вам подарили нежилое помещение‚ офис‚ магазин‚ то:

• налоговый режим тот же — 13 %;
• льготы для «близких родственников» применяются и здесь;
• если даритель — юр. лицо‚ оно не выступает налоговым агентом: налог всё равно платит одаряемый физлицо.

Частые ошибки и мифы

• «Если дарение оформлено у нотариуса‚ налог не нужен», миф. Нотариус не уплачивает НДФЛ за вас; льгота зависит от степени родства.
• «Можно указать цену 1 ₽ и не платить» — нет. ИФНС пересчитает по кадастру.
• «Можно заключить договор «безвозмездного пользования» вместо дарения» — это уже не дарение‚ и владелец не меняется.

Краткая памятка

Если квартиру подарили близкий родственник‚ расслабьтесь: налога нет. Во всех остальных случаях придётся заплатить 13 % с рыночной стоимости‚ но при последующей продаже можно вернуть часть этих денег через вычет. Главное, не игнорировать декларацию и сроки‚ а при сложных ситуациях проконсультироваться с налоговым юристом.