С момента регистрации права собственности на жильё до момента продажи прошло ровно или более трёх лет. Нужно ли подавать декларацию и платить НДФЛ? Ответ зависит от способа получения квартиры, статуса «единственного жилья» и региона сделки. Ниже — подробный разбор по актуальным правилам 2024–2026 годов.
Базовое правило: 3 года или 5 лет?
Общий минимальный срок владения, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ, составляет 5 лет. Однако закон (п. 3–4 ст. 217.1 НК РФ) установил перечень «льготных» случаев, когда достаточно трёх лет:
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- квартира получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- квартира получена в дар безвозмездно (любой даритель);
- квартира получена по наследству;
- квартира получена в результате приватизации;
- на дату государственной регистрации перехода права у продавца отсутствует другое жилое помещение (так называемое «единственное жильё»).
Если ваш случай входит хотя бы в один пункт — после 3 лет владения налог платить не нужно.
Что такое «единственное жильё» и почему это важно
Формулировка из Налогового кодекса: на момент продажи у продавца (и супругов при совместной собственности) не числится ни одного другого жилого помещения, включая доли. При этом:
- в расчёт не берутся жильё, купленное в течение 90 дней до продажи «старой» квартиры;
- в расчёт не берутся объекты, которые не относятся к жилым (гаражи, сараи, апартаменты без жилого статуса).
Если вы подпадаете под признак «единственное жильё», то минимальный срок сокращается до 3 лет, даже если квартира была куплена за деньги, а не получена по наследству или дару.
Как посчитать срок владения
| Способ получения права | С чего считать 3 года |
|---|---|
| Покупка по ДКП | Дата записи в ЕГРН о переходе права собственности |
| Наследство (после смерти наследодателя) | Дата открытия наследства (дата смерти) |
| Приватизация | Дата записи в ЕГРН после подписания передаточного акта |
| Дарение | Дата записи в ЕГРН о переходе права |
Важно: если квартира была в долевой собственности, срок считается для каждой доли отдельно. Например, вы купили 1/2 доли в 2021 г., а вторую 1/2 получили по наследству в 2023 г. — при продаже целой квартиры льготным «3-летним» правом можно воспользоваться только для первой половины.
А если срок всё-таки меньше 3 или 5 лет?
Тогда:
- Вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Налог = (цена продажи – 1 000 000 ₽ либо расходы на покупку) × 13 % (или 15 % при доходе сверх 5 млн ₽ с 2025 г.).
- Уплатить налог нужно до 15 июля.
Примеры из жизни
Пример 1. Квартира приватизирована в 2021 году, продаётся в 2026
→ Приватизация входит в льготный список. Срок владения = 5 лет ≥ 3 лет. НДФЛ не платим, декларацию не подаём.
Пример 2. Куплена по ДКП в 2022 году, другого жилья нет, продаётся в 2026
→ Квартира «единственное жильё». Срок владения = 4 года ≥ 3 лет. НДФЛ не платим, декларацию не подаём.
Пример 3. Куплена в 2024 году, в собственности есть вторая квартира, продаётся в 2026
→ Не «единственное», не входит в льготный список. Срок = 2 года < 5 лет. Декларацию подать, налог рассчитать.
Как официально подтвердить освобождение
- Сохраните выписку из ЕГРН с датой регистрации права.
- Подготовьте документы, подтверждающие основание получения (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, акт приватизации и т. д.).
- Если нужно — справка об отсутствии других объектов недвижимости (заказывается в МФЦ/Росреестре).
Если на момент продажи:
- квартира находилась у вас в собственности 3 года и более;
- квартира получена по наследству, дару, приватизации, пожизненному содержанию или является вашим единственным жильём;
— то НДФЛ не начисляется и декларация не подаётся. В остальных случаях придётся рассчитать и заплатить налог по общим правилам.