Продажа своей доли в квартире – распространённая ситуация, когда каждый совладелец обязан подать собственную налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ В статье подробно рассматриваются:

• когда декларация обязательна;
• какие коды доходов использовать;
• какие документы нужно собрать;
• пошаговое заполнение декларации в личном кабинете ФНС и в бумажном виде;
• пример расчёта налога․

Что такое общая долевая собственность?

Согласно ст․ 220 ГК РФ, если имущество приобретено несколькими лицами, каждый из них владеет долей (частью) в праве собственности․ При продаже доли каждый совладелец считается продавцом только своей части, а не всего объекта․

Обязан ли вы подавать 3‑НДФЛ?

Да, если выполнены один из перечисленных условий:

1. Срок владения долей менее трёх лет (для жилой недвижимости) либо менее пяти лет (для нежилой, земли)․
2. Продажа произошла в 2025 г․ (или 2026 г․) – декларацию подаёте за соответствующий налоговый год․
3. Вы не претендуете на льготу, связанную с покупкой собственного жилья (например, в рамках программы «жильё для молодых семей»)․

Если срок владения превышает три года и вы использовали жильё в качестве собственного, налог платить не нужно и декларацию подавать не требуется․

Ставка налога и льготы

Коды доходов в форме 3‑НДФЛ

Для продажи доли в квартире используйте один из следующих кодов (выбирайте в зависимости от срока владения):

• 1510 – доход от продажи недвижимости, срок владения менее 3 лет;
• 1511 – доход от продажи недвижимости, срок владения более 3 лет (налог не взимается, но код указывается в декларации для справки);
• 1512 – доход от продажи недвижимости, срок владения более 5 лет (для нежилых помещений)․

Для большинства случаев, когда срок владения менее трех лет, используется код 1510․

Какие документы необходимо подготовить?

Список обязательных и рекомендованных документов:

• Договор купли‑продажи доли (подписанный обеими сторонами);
• Акт приема‑передачи (если оформлялся);
• Справка из реестра прав (ипотечный реестр) о наличии вашей доли;
• Документ, подтверждающий стоимость приобретения доли (договор купли‑продажи, договор дарения, наследства);
• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права (если применимо);
• Отчет об оценке недвижимости (если оценка проводилась независимым экспертом – в примере это ООО «Международный центр консалтинга и оценки»);
• Документы, подтверждающие расходы, связанные с улучшением доли (ремонт, отделка и пр․);
• Справка из банка о выплате ипотечного кредита (если долг был погашен в момент продажи);
• Копия паспорта и ИНН․

Пошаговое заполнение декларации 3‑НДФЛ

Через личный кабинет ФНС (ЛК)

1. Войдите в личный кабинет на сайте nalog․ru используя логин/пароль или ЭЦП․
2. В меню «Декларации» выберите «Подать декларацию 3‑НДФЛ»․
3. Укажите налоговый период (например, 2025 год)․
4. В разделе «Источники доходов» нажмите «Добавить доход»․
   • Выберите код 1510 (доход от продажи недвижимости, срок владения менее 3 лет)․
   • Укажите сумму дохода – цену, за которую продана ваша доля (в примере 10 032 000 руб․)․
   • В поле «Расходы, уменьшающие доход» введите сумму расходов, подтверждённую документами (например, 1 500 000 руб․ – стоимость покупки доли + расходы на ремонт)․
5. В разделе «Налоговый вычет» отметьте «Имущественный вычет» и укажите размер вычета (сумма расходов)․ Система автоматически рассчитает налоговую базу․
6. Проверьте расчёт:
   Налоговая база = Доход – Расходы․
   Налог = Налоговая база × 13 %․
7. Сохраните черновик, проверьте правильность заполнения (Система подскажет возможные ошибки)․
8. Подтвердите декларацию и сформируйте квитанцию об уплате налога (если налог подлежит уплате)․
9. Оплатите налог через онлайн‑банк, СБП или в банке, указав реквизиты из квитанции․

Подача в бумажном виде (при необходимости)

1. Скачайте форму 3‑НДФЛ с сайта ФНС (раздел «Бланки и формы»)․
2. Заполните блок «Раздел I․ Доходы от продажи недвижимости»:
   • Строка 1 – код дохода 1510;
   • Строка 2 – дата продажи;
   • Строка 3 – стоимость продажи (10 032 000 р․)․
3. В разделе «Раздел II․ Расходы, уменьшающие доход» укажите:
   • Стоимость приобретения доли (например, 1 800 000 р․);
   • Расходы на улучшение (500 000 р․);
   • Нотариальные и регистрационные сборы (70 000 р․);
4. Посчитайте налоговую базу: 10 032 000 – 2 370 000 = 7 662 000 р․
5. Налог: 7 662 000 × 13 % = 996 060 р․
6. Подпишите декларацию, приложите копии всех подтверждающих документов (см․ пункт 5) и отправьте в ИФНС по месту жительства (либо через курьерскую службу)․

Пример расчёта налога (2026 год)

Допустим:

• Ваша доля – 1/2 квартиры;
• Оценочная рыночная стоимость 1/2 доли – 10 032 000 руб․ (по оценке ООО «Международный центр консалтинга и оценки»);
• Стоимость приобретения 1/2 доли – 1 800 000 руб․;
• Расходы на ремонт и оформление – 500 000 руб․;
• Нотариальные и регистрационные сборы – 70 000 руб․;

Как оплатить налог

1. После формирования квитанции в личном кабинете скопируйте реквизиты (ИНН, КПП, код ОКТМО, номер счета)․
2. Оплатите через интернет‑банк, используя функцию «Платёж по реквизитам», либо через СБП, мобильный банк․
3. Сохраните платежное поручение – оно понадобится при проверке․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли подавать декларацию, если срок владения более 3 лет?

Если вы владели долей более 3 лет и использовали её как собственное жильё, налог не взимается, но декларацию подавать необязательно․ Если же квартира использовалась в аренде или вы не пользуетесь льготой, декларацию всё равно необходимо подать, указав код 1511․

Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на покупку соседней квартиры?

Уменьшить налог можно только за счёт расходов, непосредственно связанных с приобретением или улучшением проданной доли․ Расходы на другую недвижимость не учитываются․

Как оформить вычет, если я получил долю в наследство?

В случае наследования стоимость доли считается «ценой приобретения»․ Нужно приложить свидетельство о праве на наследство и оценочный акт;

Что делать, если покупатель не выдал мне копию договора купли‑продажи?

Без подтверждающего документа налоговые органы могут признать доход «незадекларированным»․ Требуйте у покупателя оригинал договора или заверенную копию; в крайнем случае оформляйте акт приема‑передачи с указанием суммы продажи․

Продажа своей доли в квартире – процесс, требующий внимательного подхода к документам и правильному заполнению формы 3‑НДФЛ․ Соблюдая порядок действий, указанный в этой статье, вы избежите штрафов и сможете воспользоваться имущественным вычетом, уменьшив налоговую нагрузку․

Помните: каждый совладелец заполняет отдельную декларацию, указывает только свою часть дохода и расходов, а налог рассчитывается по ставке 13 % от налоговой базы․

Статья подготовлена на основе актуальной информации с 2024‑2026 гг․ (КонсультантПлюс, ФНС, налоговые порталы)․