Важный миф‚ витающий в интернете: «Если квартира продана дешевле 1 000 000 рублей‚ то налог 13 % платить не нужно.»
На деле всё сложнее: цена объекта — лишь один из факторов. Ниже — подробная инструкция‚ кто‚ когда и сколько должен заплатить в 2026 году‚ а кто может избежать налога законно.

Главное правило: 13 % берут с дохода‚ а не с цены

Налоговый кодекс РФ (гл. 23) обязывает платить НДФЛ 13 % с разницы между доходом от продажи и расходами на покупку (либо 1 000 000-рублевым вычетом).

• Цена продажи, то‚ что указано в договоре (но не ниже 70 % кадастровой стоимости).
• Расходы — документально подтверждённые затраты на покупку этой же квартиры (ДДУ‚ ипотека‚ материнский капитал‚ комиссии риелтору и пр.).
• Минимальный налог рассчитывается после применения вычета 1 000 000 руб. или по фактическим расходам.

Пример 1. Квартира продана за 950 000 рублей

Доход: 950 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽
Налог: 0 ₽ (доход меньше вычета).
Форму 3-НДФЛ всё равно подаём‚ чтобы зафиксировать нулевой результат.

Пример 2. Квартира продана за 950 000 рублей‚ но куплена за 600 000 рублей

Вариант А: применяем вычет 1 000 000 ₽ → налог 0 ₽.
Вариант Б: применяем расходы (600 000 ₽) → налогая база 350 000 ₽ → налог 45 500 ₽.
Выгоднее использовать вычет в 1 000 000 ₽.

---

Когда можно вообще не платить налог

1. Владение ≥ 5 лет для большинства квартир (≥ 3 года‚ если:
   • долевая собственность по ДДУ/ЖСК;
   • квартира получена по наследству‚ дарению от близкого родственника;
   • приватизация или рента).
2. Единственное жильё и владение ≥ 3 года (если продано после ).
3. Нулевой финансовый результат после применения вычета или расходов.

---

Какие остаются обязанности даже при нулевом налоге

• Подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (если налог есть — до 15 июля).
• Приложить:
  • копию договора купли-продажи;
  • документы о расходах (если вычет по расходам);
  • справку о кадастровой стоимости (если контролируемая цена).

---

Частые ошибки

Ошибка	Почему опасно
Вписать в договор цену 999 000 ₽‚ считая‚ что налога не будет	ФНС может доначислить налог по 70 % кадастровой стоимости + пени и штрафы.
Не подавать декларацию‚ потому что «всё равно ноль»	Штраф от 1 000 ₽ за неподанную декларацию (ст. 119 НК РФ).

---

Алгоритм действий продавца квартиры в 2026 году

1. Определить срок владения. Если ≥ 3 или 5 лет (см. п. 2) — налога нет.
2. Рассчитать доход: фактическая цена‚ но не ниже 70 % кадастровой.
3. Выбрать вычет: 1 000 000 ₽ или документальные расходы.
4. Подать 3-НДФЛ и приложить документы до 30 апреля 2027 г.
5. Оплатить налог до 15 июля 2027 г.‚ если база > 0.

---

Что делать прямо сейчас

• Соберите чеки‚ ДДУ‚ акты приёма-передачи‚ кредитные договоры.
• Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
• Если есть сомнения, получите консультацию налогового юриста (возврат расходов сэкономит больше‚ чем стоит консультация).

---

Цена квартиры ниже 1 000 000 рублей сама по себе налог не отменяет.
Всё зависит от вашего срока владения‚ документально подтверждённых расходов и грамотного выбора налогового вычета.
Подайте декларацию вовремя — и вы либо платите 0 ₽‚ либо законно минимизируете налог.