Вступившие в силу с 01 января 2026 года изменения главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (Федеральный закон № 389-ФЗ от ) серьёзно переформатировали правила налогообложения доходов физлиц от продажи недвижимости, полученной по наследству. Ниже — подробная инструкция, какие сроки теперь нужно учитывать, чтобы не платить НДФЛ при продаже унаследованной квартиры.
От чего «отсчитывается» срок владения
Начальный момент владения наследуемой квартирой — день открытия наследства, а не дата фактической регистрации права собственности в Росреестре (п. 1 ст. 1114 НК РФ).
- Если наследодатель умер , то «отсчёт» начнётся именно с этой даты.
- Даже если право собственности зарегистрировано , владение считается с .
Какой минимальный срок владения даёт освобождение от НДФЛ
Три года для большинства случаев
С 2026 года сохраняется пониженный льготный срок владения 3 года, если квартира была получена:
- По завещанию или закону от родственника наследодателя (родитель, супруг, дед/бабка, ребёнок и др.).
- В результате приватизации жилого помещения.
- В порядке дарения от близкого родственника.
Пример: дед умер . Внук вступил в наследство и зарегистрировал право . С наследник может продать квартиру без НДФЛ.
Пять лет для всех остальных
Если недвижимость получена:
- по наследству от некровного родственника (например, двоюродного брата),
- по договору дарения от постороннего лица (не близкого родственника),
- в результате сделки купли-продажи,
то льготный срок составляет 5 лет.
Как рассчитать налог, если срок не выдержан
Если квартира продаётся раньше минимального срока, налоговая база определяется двумя способами («по выбору налогоплательщика»):
- Доход минус расходы.
Продажная цена – рыночная стоимость на дату продажи (но не ниже кадастровой × 0,7) минус документальные расходы наследодателя на покупку квартиры или минус 1 млн руб. (если расходы не документированы) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). - Доход минус 1 млн руб.
Если документы о расходах наследодателя отсутствуют, можно воспользоваться вычетом 1 000 000 руб.
Пример: квартира унаследована от родителя, продана за 4 млн руб. через 2 года. Налог = (4 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 390 000 руб.
Особенности кадастровой стоимости
С 2026 года усилен контроль за занижением цены: если цена договора < 70 % кадастровой стоимости, налоговая применяет 70 % кадастровой как минимально допустимую базу (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Отчётность и сроки уплаты
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Налог оплачивается до 15 июля.
- С 2026 года отчётность можно подавать онлайн через личный кабинет ФНС или через Госуслуги.
| Кто оставил квартиру | Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ | Можно продать без налога с |
|---|---|---|
| Родитель, супруг, дед/бабка, ребёнок (по закону или завещанию) | 3 года | День открытия наследства + 3 года |
| Двоюродный брат, тётя, другие «некровные» родственники | 5 лет | День открытия наследства + 5 лет |
| Чужой человек (дарение) | 5 лет | День регистрации договора дарения + 5 лет |
Что делать прямо сейчас
- Проверьте дату открытия наследства (дата смерти наследодателя).
- Определите родство между вами и наследодателем.
- Посчитайте, когда наступит нужный срок.
- Сравните цену продажи с кадастровой стоимостью, чтобы не попасть в «ловушку» 70 %.
- Если срок ещё не прошёл, подготовьте документы на расходы наследодателя (ДКП, чеки, платёжки) для минимизации налога.
Важно! Несмотря на то, что прямого налога за факт получения наследства нет, при продаже до истечения льготного срока налоговые последствия появятся. Планируйте сделку заранее, чтобы избежать лишних расходов.
Контакты и нормативная база
- НК РФ, гл. 23
- Официальный сайт ФНС России
- Телефон ФНС: ###-###-####
Статья подготовлена по состоянию на 19 апреля 2026 года. Перед совершением сделки рекомендуется получить индивидуальную консультацию у налогового специалиста или юриста.