В 2026 году правила расчёта минимального срока владения жильём, полученным по договору долевого участия (ДДУ), остались прежними, но есть важные нюансы, которые помогают сэкономить на НДФЛ․ Ниже — подробная инструкция с примерами и пошаговым алгоритмом․
Что такое «минимальный срок владения»?
Это период, по истечении которого собственник вправе продать объект недвижимости без уплаты 13 % НДФЛ с дохода от продажи․ Если продать раньше, налог придётся заплатить, но часто его можно сократить или обнулить при помощи имущественных вычетов․
Как считается срок для квартиры по ДДУ
Закон (п․ 3 ст․ 217․1 НК РФ) прямо указывает: для квартир, приобретённых по ДДУ или ДКП в строящемся доме, отсчёт идёт от даты полной оплаты по договору, а не от даты регистрации права собственности в ЕГРН․
- Дата 1: день перечисления последнего платежа по ДДУ (включая ипотеку и материнский капитал)․
- Дата 2: день подписания акта приёма-передачи квартиры (служит подтверждением факта ввода объекта)․
Таблица «Минимальных сроков»
| Условия покупки | Минимальный срок | Налог при продаже раньше |
|---|---|---|
| Единственное жильё, купленное после | 3 года | 13 % с разницы (доход — расходы) |
| Любая квартира, купленная до | 3 года | 13 % с разницы |
| Квартира не является единственным жильём, куплена после | 5 лет | 13 % с разницы |
Примеры расчёта
Пример 1: единственное жильё
Дата ДДУ:, внесён последний платёж 5 млн ₽
Акт приёма-передачи:
Регистрация права:
Минимальный срок владения истекает ․ Уже весной 2025 года квартиру можно продавать без НДФЛ․
Пример 2: не единственное жильё
Дата ДДУ: — последний платёж 7 млн ₽
Ввод в эксплуатацию:
Владелец уже имеет другую квартиру
Минимальный срок составляет 5 лет․ Без налога продать можно будет ․
Как уменьшить налог, если продавать раньше
- Вычет на расходы․ Уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку (ДДУ + отделка + проценты по ипотеке)․
- Имущественный вычет 1 млн ₽․ Применяется, если нет документов о расходах или выгодно «закрыть» доход именно этим вычетом․
- Долевая продажа․ Если квартира оформлена на семью, каждый собственник может заявить вычет 1 млн ₽ при долевой продаже․
Актуальный чек-лист для продавца
- Проверьте дату последнего платежа по ДДУ, именно она считаеться началом отсчёта․
- Убедитесь, что квартира зарегистрирована в ЕГРН․
- Определите, единственное ли это жильё на дату продажи (иначе 5 лет)․
- Сохраните ДДУ, платёжки, акт ввода, чеки на отделку — они понадобятся для подтверждения расходов․
- Если продавать раньше, заполните 3-НДФЛ и подайте декларацию до 30 апреля следующего года․
Ключевое правило: для квартиры по ДДУ отсчёт минимального срока начинается с даты полной оплаты, а не с момента регистрации права․ Для единственного жильё, 3 года, для прочих случаев, 5 лет․ При продаже раньше используйте вычеты, чтобы снизить или убрать налог․