Продажа недвижимости всегда связана с вопросом: «А не придётся ли мне заплатить НДФЛ?».
Правило простое: если квартира находится в собственности дольше минимального срока‚ налог платить не нужно.
Однако ситуация меняется‚ когда речь идёт о единственном жилье.
Ниже разберём все нюансы на примере 2025–2026 годов.
Какой минимальный срок владения квартирой освобождает от налога?
С действуют две ставки минимального периода владения:
- 3 года, если квартира:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- получена при приватизации;
- передана по договору ренты;
- является единственным жильём на дату продажи.
- 5 лет — для всех остальных случаев (например‚ куплена на рынке вторички).
Пример: купили квартиру в марте 2022 года и продали в апреле 2025-го. Если на момент продажи у вас не было другого жилья (в доле‚ доле в другой квартире или комнате)‚ срок владения считается 3 года и НДФЛ не возникает.
Что считается «единственным жильём»?
- В собственности отсутствуют другие комнаты‚ квартиры‚ дома‚ доли в них.
- Разрешены исключения:
- в течение 90 дней перед продажей вы купили новую квартиру‚ но старую ещё не продали;
- у вас есть жильё‚ которое нельзя использовать для проживания (например‚ комната в общежитии без доли в кухне/санузле).
- Важно: проверяется ЕГРН (база Росреестра) на дату государственной регистрации перехода права к покупателю.
Как подтвердить «единственность»?
- Заказать выписку из ЕГРН на себя за 5 рабочих дней до продажи.
- Убедиться‚ что в выписке указаны только продаваемая квартира и отсутствуют другие объекты.
- Сохранить выписку на случай налоговой проверки.
А если продать раньше минимального срока?
Придётся подать 3-НДФЛ и заплатить 13 % (15 % если доход превышает 5 млн ₽) с разницы между доходом от продажи и расходами/вычетом.
Способы уменьшить налог:
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽.
- Документальные расходы — сумма‚ потраченная на покупку‚ ремонт‚ проценты по ипотеке.
Пример: продали квартиру за 4 000 000 ₽‚ купили за 3 200 000 ₽ и потратили 300 000 ₽ на ремонт.
Налог = (4 000 000 – 3 200 000 – 300 000) × 13 % = 65 000 ₽.
Какие документы нужны для декларации
- Договор купли-продажи (копия).
- Квитанции‚ чеки‚ договор подряда на ремонт.
- Выписка из ЕГРН о единственном жилье (если планируете применить 3-летний срок).
- Справка 2-НДФЛ (если будете возвращать имущественный вычет).
Квартирный взаимозачёт: продал и купил в один год
Если в том же году вы продали единственное жильё и купили новое‚ можно:
- применить вычет 1 000 000 ₽ к доходу от продажи;
- одновременно заявить имущественный вычет при покупке до 2 000 000 ₽ (260 000 ₽ к возврату).
Сроки подачи декларации и уплаты налога
| Действие | Срок |
|---|---|
| Подача 3-НДФЛ | До 30 апреля года‚ следующего за годом продажи |
| Уплата налога | До 15 июля года‚ следующего за годом продажи |
Ключевые выводы
- Единственное жильё освобождает от НДФЛ при продаже уже через 3 года владения.
- Наличие второй квартиры в собственности увеличивает срок до 5 лет.
- При продаже раньше срока можно воспользоваться вычетом 1 млн ₽ или уменьшить доход на расходы.
- Для подтверждения «единственности» нужна свежая выписка ЕГРН.
- Не забудьте подать 3-НДФЛ вовремя‚ даже если налог к уплате нулевой.
Получить актуальную выписку ЕГРН или задать вопрос налоговому консультанту можно через сервисы ФНС или «Госуслуги».