С 01 января 2025 года в России изменился порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости: вместо фиксированной ставки 13 % теперь применяется прогрессивная шкала. Однако для многих владельцев важнее не ставка, а вопрос «нужно ли вообще платить налог». Ниже подробно разберёмся, какие правила действуют в 2026 году, если квартира находилась в собственности ровно 3 года.

Когда продажа квартиры полностью освобождается от НДФЛ

Закон предусматривает так называемый «минимальный предельный срок владения». Если он соблюдён, налог платить не нужно независимо от суммы продажи.

Три года, это уже освобождение, если…

• квартира (дом, комната) была получена по наследству;
• жилье подарено близким родственникам (супруг, родители, дети, полнородные/неполнородные братья и сёстры);
• квартира была приватизирована;
• имущество получено по договору договору пожизненного содержания с иждивением.

При любой из перечисленных ситуаций минимальный срок владения равен трём годам. То есть, если вы продали квартиру 20 апреля 2026 года и она была оформлена на вас, например, 1 марта 2023 года по наследству, доход от продажи не облагается НДФЛ.

Когда действует пятилетний срок

Во всех остальных случаях (куплена за деньги, получена от третьих лиц, куплена на «долевом» рынке, вступление в право собственности до 2016 года не в рамках приватизации и т. д.) минимальный срок владения составляет пять лет. Если продать раньше, придётся рассчитать и уплатить налог.

Как считают срок владения

1. Для наследства — с даты открытия наследства (день смерти наследодателя), а не даты регистрации права.
2. Для приватизации — с даты, указанной в ЕГРН, а не с момента решения органа приватизации.
3. Для подарка, с даты регистрации перехода права собственности.

Если продать раньше срока: что изменилось с 2025 года

Прогрессивная шкала НДФЛ теперь действует так:

• 13 % — на доход до 5 млн руб.;
• 15 %, на доход свыше 5 млн руб.;
• доходы свыше 50 млн руб. могут облагаться ставкой 18 % (уточняется в зависимости от категории дохода).

Однако при продаже единственного жилья применяется «облегчённый» расчёт: сумма, свышающая 1 млн руб. вычета, всё равно облагается по прогрессии. Чтобы снизить налог, можно:

1. воспользоваться вычетом 1 000 000 руб.;
2. учесть фактические расходы на покупку (что выгодно при высокой цене покупки).

Что делать в 2026 году: пошаговый алгоритм

1. Уточните дату регистрации права в ЕГРН.
2. Определите основание получения (договор купли-продажи, наследство, дарения и т.д.).
3. Сравните фактический срок владения с минимальным (3 или 5 лет).
4. Если срок ≥ минимальному, ничего не платите, но не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ со ставкой 0 %.
5. Если срок меньше — рассчитайте налог с учётом вычетов и уплатите до 15 июля 2027 года.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Приватизировал квартиру в марте 2023 года, продал в апреле 2026 года. Налог платить?

Ответ: Нет, платить не нужно, срок владения составил 3 года и 1 месяц, а приватизация относится к освобождённой категории.

Вопрос: Купил квартиру в октябре 2023 года. До какого года могу продать без налога?

Ответ: Это покупка за деньги, значит минимальный срок 5 лет. Без налога можно будет продать только после октября 2028 года.

Вопрос: Могу ли я получить два вычета сразу — 1 млн руб. и покупку?

Ответ: Нет, нужно выбрать один из них: вычет 1 млн руб. или расходы на покупку. Сравните суммы и выберите выгодный вариант.

Ключевая мысль

Если вы унаследовали, приватизировали квартиру или получили её в подарок от близкого родственника, то в 2026 году после трёх лет владения налог с продажи не возникает. Во всех остальных случаях придётся подождать пять лет или рассчитать налог с учётом новых прогрессивных ставок.

Подводим итог:
Да, квартира 3 года в собственности — и налог платить не нужно, если она получена по наследству, в дар от близкого, приватизирована или по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок — 5 лет.