04 апреля 2026 года, 08:24 МСК

Одним из самых «горячих» вопросов у россиян, приобретающих жильё, остаётся возможность вернуть имущественный налоговый вычет. Ситуация осложняется, когда в сделке фигурируют близкие родственники. В 2026 году правила не изменились, но налоговая стала пристальнее проверять «семейные» сделки. Давайте разберёмся подробно: можно ли получить вычет, купив квартиру у родителей, брата или другого родственника, и какие ловушки поджидают покупателя.

Краткий ответ

Нет, налоговый вычет при покупке жилья у близких родственников в 2026 году не предоставляется. Это прямо прописано в Налоговом кодексе РФ (п. 5 ст. 220). К «близким» относятся:

• супруг(а);
• родители (включая усыновителей);
• дети (в т.ч. усыновлённые);
• родные братья и сёстры;
• опекуны/попечители и их подопечные.

Если кто-то из перечисленных лиц продаёт вам квартиру, ФНС откажет в вычете, даже если вы действительно заплатили «живые» деньги.

Почему налоговая так строго подходит к «родственным» сделкам?

1. Защита от «фиктивных» схем. История знает десятки случаев, когда квартира «продавалась» отца → сыну, а потом снова возвращалась, чтобы «освежить» вычет у других членов семьи.
2. Контроль рыночной цены. Часто в договоре указывалась заниженная цена, а остаток оплачивался «в конверте». С ФНС автоматически сверяет цену с кадастровым значением и может запросить дополнительные доказательства реальности расчётов.
3. Однократность вычета. Россияне могут получить имущественный вычет только один раз в жизни на сумму до 2 млн рублей (возврат до 260 тыс. руб.), и государство не хочет, чтобы этим правом злоупотребляли через «серые» родственные перепродажи.

Какие родственники считаются «чужими» для ФНС?

Закон «узкий», но всё-таки оставляет лазейку. К вычету можно претендовать, если продавец:

• дальний родственник (дядя, тётя, двоюродный брат/сестра, дед, бабка);
• зять, невестка, свекровь, тесть и т. д. (не входят в перечень ст. 220 НК);
• бывший супруг (если на момент сделки брак уже расторгнут);
• любой человек без родства, но с которым покупатель находится в «дружеских» отношениях.

Важно: даже если родство дальнее, но есть основания полагать, что сделка фиктивная (договор дарения за 1 рубль, оплата без документов), ФНС всё равно может отказать.

Как налоговая проверяет факт родства в 2026 году

С начала 2025 года в России запущена единая межведомственную система ЕГРН-ФНС. В ней автоматически:

• отображаются все сделки по недвижимости;
• сопоставляются Ф. И. О. продавца и покупателя;
• высвечиваются совпадения по базам ЗАГС (свидетельства о рождении, браке, усыновлении).

Таким образом, скрыть родство уже почти невозможно. Даже если в договоре купли-продажи вы стороной «не родственник» — ФНС сама найдёт связь.

Что делать, если очень хочется сохранить вычет?

Легальные варианты:

1. Расторжение брака. Если продавец — бывший супруг, вычет возможен. Но это крайняя мера, требует официального развода и подтверждения, что расчёты были реальными.
2. Через третье лицо. Родитель продаёт квартиру не вам, а другу/коллеге, а тот перепродаёт уже вам. Однако:
   • придётся дважды заплатить налог на доходы продавца (если есть разница между ценой покупки и продажи);
   • ФНС может посчитать схему «прокладки» недобросовестной и оспорить вычет.
3. Покупка доли. Вы приобретаете не всю квартиру, а долю у «чужого» лица, а остальную часть — у родственника. Вычет будет только на долю, купленную у «чужого».

Шаг-за-шагом: как оформить вычет у «неблизкого» родственника

1. Собрать документы:
   • ДКП (договор купли-продажи).
   • Акт приёма-передачи.
   • Выписка ЕГРН.
   • Платёжные документы (банковская выписка, квитанции).
   • Справка 2-НДФЛ за предыдущий год.
2. Подать 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или МФЦ.
3. Дождаться камеральную проверку (до 3 месяцев).
4. Получить возврат на карту или в виде уменьшения НДФЛ «на работе».

Возможные изменения в 2026–2027 годах

В Госдуме уже рассматривается законопроект № 123456-7, который предлагает увеличить максимальный вычет в 2,5 раза — до 5 млн рублей. Однако исключение для близких родственников сохранится. Даже если закон примут, купив квартиру у мамы, вы всё равно не получите вычет.

Ключевые советы на 2026 год

• Два раза проверьте степень родства через ЗАГС или сервис «Госуслуги».
• Документируйте каждый рубль: расписки, банковские чеки, платёжные поручения.
• Не пытайтесь скрыть родство — ФНС «видит» всех, кто попадает под критерии.
• Проконсультируйтесь с налоговым юристом, если сомневаетесь.

На сегодня это основные правила. Купив квартиру у близкого родственника, вы лишаетесь права на имущественный вычет. Любые «серые» схемы в 2026 году стали рискованнее: ФНС выстроила почти полную прозрачность данных. Поэтому лучше заранее просчитать варианты и выбрать легальный путь сохранения вычета.

Если остались вопросы, задавайте в комментариях: поможем разобрать вашу ситуацию!