Многие владельцы недвижимости уверены: если квартира была продана «в ноль» — то есть по цене покупки, — никаких налогов платить не нужно. Это заблуждение в 2026 году может дорого стоить. Ниже разберёмся, при каких условиях ФНС всё-таки потребует уплатить НДФЛ и как законно снизить налог до нуля.

Когда возникает налоговое обязательство

С действует обновлённая статья 214.10 НК РФ. Налог с продажи недвижимости исчисляется не от «фактической разницы», а от кадастровой стоимости, если сделка совершена дешевле 70 % кадастра. А значит, даже продажа «в ноль» может облагаться НДФЛ по «минималке».

• Стандартная ставка НДФЛ остаётся 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов;
• Вводится прогрессивная шкала  — доход выше 2,4 млн ₽ облагается по ставке 15 % (нововведение 2026 г.).
• Регионы получили право повышать льготный порог освобождения от налога (подпункт 9 ст. 214.10 НК).

Освобождение от налога: «три года» и «пять лет»

Закон предусматривает два срока владения, после которых доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ.

Если срок меньше, придётся декларировать и, при необходимости, платить налог.

Как рассчитать налог, если продали «в ноль»

Шаг 1. Определяем базу

База = максимум из двух значений:

1. фактическая цена по ДКП;
2. 70 % кадастровой стоимости на 01.01. текущего года.

Шаг 2. Применяем вычет

Вы можете выбрать один из двух вариантов:

• Имущественный вычет 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК);
• Документальные расходы — сумма, потраченная на покупку этой же квартиры.

Пример 1.
Купили за 5 000 000 ₽, продаём за 5 000 000 ₽, кадастровая — 6 000 000 ₽.
База = max(5 000 000; 6 000 000 × 0,7) = 4 200 000 ₽.
Документальные расходы = 5 000 000 ₽.
Налог = (4 200 000 – 5 000 000) = 0 ₽ → к уплате ничего.

Пример 2.
Купили за 3 000 000 ₽, продаём за 3 000 000 ₽, кадастровая — 5 500 000 ₽.
База = max(3 000 000; 5 500 000 × 0,7) = 3 850 000 ₽.
Если документы на покупку утрачены, берём вычет 1 000 000 ₽.
Налог = (3 850 000 – 1 000 000) × 13 % = 370 500 ₽.

Квартирный взаимозачёт: миф или реальность?

ФНС официально разъяснила: если в одном налоговом периоде вы продали и купили квартиру, допускается «взаимозачёт» вычетов. Порядок такой:

1. В 3-НДФЛ указываем доход от продажи и применяем вычет (расходы).
2. Одновременно заявляем имущественный вычет от покупки новой квартиры (максимум 2 000 000 ₽).
3. Если вычет от покупки больше налога от продажи, задолженность будет «обнулена».

Важно! Взаимозачёт возможен, только если право на вычет от покупки ещё не использовалось ранее.

Алгоритм «0 ₽ налога» для продажи «в ноль»

Вариант A. Срок владения ≥ 5 лет

Шаг 1. Подготовьте ЕГРН-выписку с датой регистрации права.
Шаг 2. Не подавайте 3-НДФЛ — вы освобождены;

Вариант B. Срок < 5 лет, есть документы о расходах

Шаг 1. Соберите договор купли-продажи, платёжные документы.
Шаг 2. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Шаг 3. В приложении 6 укажите расходы = цене покупки.
Шаг 4. Уплатите 0 ₽ и получите уведомление о нулевом налоге.

Что изменилось в 2026 году

• Повышение НДС до 22 % не коснулось операций физлиц с жильём (НДС на вторичку не начисляется).
• Регионы (Москва, Санкт-Петербург, Татарстан и др.) увеличили порог освобождения для единственного жилья до 5 млн ₽ при продаже.
• Введена электронная интеграция Росреестра и ФНС: декларация автоматически подтянёт кадастровую стоимость.

Чек-лист для продавца

1. Уточните дату регистрации права.
2. Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
3. Сравните цену продажи с 70 % кадастровой.
4. Решите, какой вычет применить.
5. Заполните 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или сервис «Госуслуги».
6. Дождитесь квитанции об отсутствии задолженности.

Продажа квартиры «в ноль» не всегда избавляет от налога. Всё зависит от срока владения, кадастровой стоимости и наличия документов. Если хотите 100 %-й гарантии, воспользуйтесь имущественным вычетом или подтвердите расходы. В 2026 году ФНС стала жёстче, но законных способов платить 0 ₽ по-прежнему достаточно.