С 1 января 2025 года в России действуют обновлённые правила расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости.
Главное, что нужно запомнить: если кадастровая стоимость объекта выше фактической цены продажи, налог всё равно будет исчисляться не ниже 70 % от кадастровой.
Ниже — подробный разбор механизма, свежие цифры и практические примеры.
Почему важна кадастровая стоимость при продаже
В 2026 году налоговая при расчёте НДФЛ опирается на кадастровую стоимость на 1 января года продажи, умноженную на понижающий коэффициент 0,7.
Если фактическая цена сделки ниже этой величины, именно «70 % кадастровой» становится налогооблагаемой базой.
Как формируется налогооблагаемая база: пошаговая формула
- Берём кадастровую стоимость на г.
- Умножаем на 0,7 → получаем «контрольное значение».
- Сравниваем с договорной ценой продажи.
- База для НДФЛ = максимум из двух значений.
- Применяем налоговый вычет (1 000 000 ₽ или расходы на покупку).
- Умножаем остаток на 13 % (или 15 %, при доходах свыше 5 млн ₽).
Три практических примера на 2026 год
Пример 1. Квартира в Москве
- Кадастровая стоимость: 9 000 000 ₽
- Продажная цена: 5 500 000 ₽
- 70 % кадастровой: 6 300 000 ₽
- Налогооблагаемая база: 6 300 000 ₽
- Вычет (документированные расходы): 4 000 000 ₽
- НДФЛ: (6 300 000 – 4 000 000) × 13 % = 299 000 ₽
Пример 2. Квартира в регионе с большой разницей
- Кадастровая стоимость: 1 900 000 ₽
- Продажная цена: 1 200 000 ₽
- 70 % кадастровой: 1 330 000 ₽
- Вычет 1 000 000 ₽
- НДФЛ: (1 330 000 – 1 000 000) × 13 % = 42 900 ₽
Пример 3. Апартаменты (нежилые)
- Кадастровая стоимость: 7 200 000 ₽
- Продажная цена: 6 500 000 ₽
- 70 % кадастровой: 5 040 000 ₽
- База: 6 500 000 ₽ (цена выше 70 %)
- НДФЛ: 6 500 000 × 13 % = 845 000 ₽
Как быстро узнать кадастровую стоимость в 2026 году
Достаточно трёх кликов:
- Зайдите на rosreestr.gov.ru
- В разделе «Справочная информация» введите адрес или кадастровый номер.
- Скачайте выписку ЕГРН — в ней актуальная кадастровая стоимость на .
Что делать, если кадастровая стоимость явно завышена
У владельца есть право обжаловать результат оценки через Росреестр или суд.
Если удаётся снизить кадастровую стоимость, налоговая пересчитает НДФЛ и вернет переплату за последние 3 года.
Краткий чек-лист перед продажей
- Проверьте кадастровую стоимость онлайн.
- Сравните 70 % кадастровой с планируемой ценой продажи.
- Подготовьте документы на покупные расходы, чтобы применить вычет.
- Если разница критична — рассмотрите обжалование кадастровой стоимости.
- Не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года и уплатить налог до 15 июля 2027 года.
Даже если вы продаёте квартиру дешевле, налог всё равно «отобьётся» от 70 % кадастровой стоимости.
Точные расчёты и своевременная проверка данных в ЕГРН помогут избежать неприятных сюрпризов в 2026 году.