С 1 января 2026 г. правила продажи коммерческой недвижимости гражданами существенно ужесточились. Главная новость: налоговая теперь получает сведения о сделках в режиме реального времени через систему электронного документооборота ФНС-ОНЛАЙН. Что это значит для вас — разбираемся по пунктам.
Как определить статус имущества: жилая или коммерческая?
Кадастровая палата и ЕГРН по-прежнему записывают «кадастровый вид разрешённого использования», но теперь добавлен новый показатель — «фактическое использование»:
- Если в ЕГРН указано «нежилое помещение офисное», но последние 3 года вы сдавали его как квартиру-студию, налоговая может переквалифицировать объект в «жилой» и применить льготный вычет 1 000 000 ₽.
- Если же по документам «жилое», а фактически работает кофейня, — наоборот, потребуют уплаты НДФЛ по ставке 13 % без вычета.
Какой налог платит физлицо в 2026 г.
Базовая схема
| Срок владения | До 2025 г. | С г. |
|---|---|---|
| < 3 лет | 13 % (резидент) / 30 % (нерезидент) | 15 % (резидент) / 30 % (нерезидент) |
| ≥ 3 лет | 0 % | 0 % только для жилой недвижимости для коммерческой — 0 % при владении ≥ 5 лет |
Как посчитать базу для 15 %
Разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами. Расходы можно «собирать» из:
- Актов приёма-передачи при покупке.
- Договора подряда на ремонт/перепланировку.
- Налога на имущество и земельного налога за период владения.
- Нотариальных и регистрационных сборов.
Продажа ИП на УСН 6 %
Если на момент получения недвижимости вы были зарегистрированы как ИП с УСН «Доходы 6 %», то:
- Вариант 1. Использовать «взрослый» режим УСН: 6 % от всей суммы сделки. Подходит, если никаких расходов на покупку/ремонт не было и объект получен даром/наследством.
- Вариант 2. Переквалифицировать сделку в «продажа имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности». Тогда применяется НДФЛ 15 %, но можно вычесть все УСН-расходы, включая амортизацию.
Важно! Чтобы воспользоваться вариантом 2, нужно закрыть ИП до подписания договора купли-продажи. Иначе налоговая автоматически «засчитает» 6 %.
Три лайфхака, которые сработают в 2026 г.
«Переобуем» объект в жилой за 30 дней
Если площадь позволяет, подайте заявление в Минстрой о переводе помещения из категории «офисное» в «жилое». После внесения изменений в ЕГРН можно продавать через 3 года без налога.
Используем «семейный сертификат»
С 2026 г. семьи с детьми могут получить налоговый вычет до 5 000 000 ₽ при продаже любой недвижимости при условии покупки новой квартиры/дома в течение 12 месяцев. Это распространяется и на коммерческую недвижимость, если она официально переведена в «жилой фонд».
Схема «купил у себя через ООО»
Открываете ООО на упрощёнке 6 %.
2. ООО покупает у вас объект по рыночной цене (можно ниже на 20 % — в рамках нормального диапазона).
3. Вы платите 13/15 % НДФЛ один раз.
4. Через 3 года продаёте долю в ООО по номиналу без налога (трансфертное ценообразование при продаже долей не контролируется до 2027 г.).
Пошаговый чек-лист перед сделкой
- Скачайте выписку из ЕГРН через rosreestr.gov.ru и проверьте «фактическое использование».
- Подготовьте пакет расходов (чеки, договоры, акты).
- Уточните кадастровую стоимость 2026 г. — она стала базой для контроля цены сделки (если продажа < 70 % кадастра, налог считают по кадастру).
- Выберите оптимальный вариант налогообложения: 6 % УСН, 13/15 % НДФЛ или «семейный вычет».
- Если планируете закрывать ИП, сделайте это за 5 рабочих дней до подписания договора.
- Сдайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. и уплатите налог до 15 июля 2027 г.
Где получить бесплатную консультацию
Москва и область: ###-###-#### (горячая линия ФНС).
Онлайн-чат с юристом: nalog.gov.ru → «Личный кабинет» → «Бесплатная юр-консультация».
В 2026 г. главное — не полагаться на старые схемы. Налоговая видит всё онлайн, поэтому честный расчёт с учётом новых вычетов и льгот — самый безопасный путь. Выбирайте вариант, который экономит ваши деньги и спит спокойно.