С 1 января 2022 года российское законодательство предоставило владельцам единственного жилого помещения возможность продать его без уплаты НДФЛ после трёхлетнего, а не пятилетнего срока владения. Какие условия нужно выполнить и какие подводные камни ждут продавца — разбираемся в деталях.

Базовое правило: 5 лет без налога

По умолчанию граждане освобождаются от НДФЛ при продаже квартиры, если владели ею не менее пяти лет. Однако с 1 января 2022 года действует новое исключение:

• Если продаваемая квартира (дом, доля, комната) является единственным жильём на момент продажи, то льготный срок снижается до трёх лет.
• То же правило распространяется и на земельный участок, на котором расположено единственное жильё.

Как доказать статус «единственного жилья»?

Налоговая проверит кадастровые номера всех объектов недвижимости, зарегистрированных на продавца и членов его семьи (супруг/супруга, несовершеннолетние дети).
Статус «единственного» сохраняется, если:

1. На момент продажи и в течение 90 дней до и после регистрации перехода права у вас нет других объектов жилой недвижимости.
2. Квартира была получена по наследству или дару от близкого родственника, приватизирована или передана по договору ренты, тогда льгота применяется сразу, независимо от срока владения.

Примеры из практики

Пример 1. Прямая льгота
Иван купил квартиру в марте 2019 года. В апреле 2022 года он решил продать её: на момент продажи у Ивана никогда не было другого жилья. Налог платить не нужно — срок владения превысил три года и квартира была единственной.

Пример 2. Перекрытие 90 дней
Мария купила квартиру в январе 2021 года. В марте 2022 года она приобретает вторую квартиру, а в мае 2022 года продаёт первую. Поскольку между покупкой второй квартиры и продажей первой прошло менее 90 дней, НДФЛ не начисляется.

Если квартира не считается «единственной»

Когда условие «единственного жилья» не выполняется, применяются стандартные 5 лет. При этом можно уменьшить налог:

• Вычет в размере 1 млн руб. — если продажная цена минус расходы на покупку меньше 1 млн, налог не возникает.
• Вычет «расходы на покупку» — если есть документы о покупке, можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму затрат.

Семьи с детьми: дополнительное послабление

С 2022 года вступил в силу специальный механизм для семей с детьми: если одновременно в одном налоговом периоде продаётся старое жильё и покупается новое (для улучшения условий), то НДФЛ с продажи не платится независимо от срока владения. Главное условия:

1. В семье есть ребёнок (включая усыновлённых и под опекой).
2. Новое жильё покупается в том же календарном году или до 30 апреля следующего года.
3. Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у продаваемого.

Как подать декларацию

Даже если налог не платится, придётся подать 3-НДФЛ в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В декларации укажите:

• Документы-основания (ДКП, свидетельство о праве).
• Выписку из ЕГРН о том, что на дату продажи у вас не было других объектов.
• Справку 2-НДФЛ (если используете вычет «расходы»).

Шпаргалка: когда налог не нужен в 2022 году

Если вы продаёте единственное жильё, которым владели не менее трёх лет, до 31 декабря 2022 года включительно вы полностью освобождены от НДФЛ. Не забудьте подать декларацию и приложить выписку из ЕГРН, подтверждающую статус «единственного». При сомнениях проконсультируйтесь с ИФНС или квалифицированным юристом, чтобы избежать претензий налоговой.