Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода. Часто арендодатели считают, что если срок договора составляет 11 месяцев, налог платить не нужно. На самом деле налоговая обязанность определяется не длительностью договора, а суммой полученного дохода и статусом получателя (физическое лицо, ИП, ООО). В этой статье мы разберём, какие налоги нужно платить, как их рассчитывать и какие есть льготы.

Правовая основа налогообложения доходов от сдачи квартиры в аренду

• Налоговый кодекс РФ (НК РФ) статья 224‑226 – доходы физических лиц (НДФЛ).
• Налоговый кодекс РФ статья 346‑351 – налогообложение индивидуальных предпринимателей (ИП) и юридических лиц.
• Приказ Минфина России № 58н от 1 апреля 2026 г; – новые реквизиты платёжных поручений и порядок заполнения КБК;

Согласно этим нормативным актам, любой доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, подлежит налогообложению, независимо от срока договора.

Налоговые режимы для физических лиц (без специального налогового статуса)

Ставка НДФЛ

Для большинства физических лиц ставка налога составляет 13 % от полученного дохода. Если суммарный доход за год превышает 5 млн рублей, применяется ставка 15 % (с 2024 года).
Если арендодатель сдаёт жильё физическим лицам, в некоторых регионах может действовать пониженная ставка 4 % (по договору аренды нежилого помещения), но для жилых помещений ставка 13 %.

Налоговый вычет «минимальный» (6 % от дохода)

Физическим лицам, сдающим жилую площадь в аренду, предоставляется вычет в размере 6 % от полученного дохода (не менее 1 000 рублей в год). Этот вычет автоматически учитывается при расчёте налога.

Как рассчитывать налог?

1. Определяем годовой доход от аренды (сумма всех полученных арендных платежей).
2. Вычитаем 6 % (вычет) – пример: доход 350 000 ₽ → вычет 21 000 ₽ → облагаемая база 329 000 ₽.
3. Применяем ставку 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн ₽) к полученной базе.

Пример расчёта для 11‑месячного договора

Допустим, арендная плата – 30 000 ₽ в месяц, договор на 11 мес.

• Годовой доход = 30 000 ₽ × 11 = 330 000 ₽.
• Вычет 6 % = 19 800 ₽.
• Облагаемая база = 330 000 ₽ – 19 800 ₽ = 310 200 ₽.
• Налог (13 %) = 40 326 ₽.

Налоги для индивидуальных предпринимателей (ИП)

Выбор налогового режима

• Упрощённая система налогообложения (УСН) «доходы» – ставка 6 % от доходов.
• УСН «доходы‑минус расходы» – ставка 15 % от разницы доход‑расход.
• Патентная система – фиксированная сумма налога, зависящая от региона и вида деятельности.

Пример расчёта под УСН «доходы»

Тот же доход 330 000 ₽, ставка 6 % → налог = 19 800 ₽. При этом ИП обязан вести книгу учёта доходов и подавать декларацию.

Налоги для юридических лиц (ООО, АО и т.п.)

Если арендодатель – юридическое лицо, налоговый режим отличается:

• Налог на прибыль – 20 % от чистой прибыли (доход минус расходы).
• Если объект аренды передаётся юридическому лицу‑арендатору, ставка НДФЛ для арендодателя‑юрлица составляет 6 % от дохода.

Сроки и способы уплаты налога

Декларирование

• Физические лица подают декларацию по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за налоговым.
• ИП – декларацию по УСН (форма 3‑НДФЛ) до 30 апреля (если не выбран упрощённый порядок уплаты).
• Юридические лица – декларацию по налогу на прибыль до 30 марта.

Платёжные реквизиты (приказ Минфина № 58н)

Для уплаты налога необходимо указать:

1. Код бюджетной классификации (КБК) – 1###-###-####01000113 (для НДФЛ физ. лиц).
2. Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) получателя.
3. Код причины постановки на учёт (КПП) – если у физического лица его нет, указывается «‑».
4. Назначение платежа – «Оплата налога на доходы физических лиц за 2025 год» (пример).

Оплатить налог можно через интернет‑банк, приложение «Мой налог», терминалы или в отделении банка.

Распространённые мифы о 11‑месячных договорах

• Миф: если договор менее 12 месяцев, налог не платится; Реальность: налог обязателен независимо от длительности.
• Миф: налог платит только арендатор. Реальность: обязанность уплатить налог возлагается на арендодателя.
• Миф: можно «законно» не декларировать доход, если арендатор – физическое лицо. Реальность: любой полученный доход подлежит декларированию.

Возможные льготы и способы снижения налоговой нагрузки

Социальные вычеты

Если арендодатель получает доход от сдачи квартиры и одновременно имеет инвалидность, статус пенсионера, многодетность и т.п., можно уменьшить базу налога на соответствующие социальные вычеты.

Коммунальные платежи и расходы

Для ИП и юридических лиц расходы на коммунальные услуги, ремонт и обслуживание могут быть учтены в качестве расходов (УСН «доходы‑минус расходы», налог на прибыль).

Декларация о доходах ниже порога

Если суммарный доход от аренды за год не превышает 1 000 ₽, налог платить не требуется (порог «минимального» дохода).

Последствия неуплаты налога

• Штраф за неуплату НДФЛ – 20 % от неуплаченной суммы налога (по статье 110.1 НК РФ).
• Пени за просрочку – 1 % от суммы налога за каждый день просрочки.
• Блокировка банковских счетов и ограничение возможности получения новых кредитов.
• Возможные проверки со стороны ФНС и привлечение к административной ответственности.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если арендная плата составляет 10 000 ₽ в месяц?

Да. Даже при небольших суммах налог уплачивается, но если годовой доход менее 1 000 ₽, налог не начисляется.

Можно ли оформить договор на 12 месяцев, а в последнем месяце не платить аренду, чтобы избежать налога?

Нет; Налог рассчитывается по фактическим полученным доходам, а не по сроку договора;

Кому платить налог – арендодателю или арендатору?

Обязанность уплаты налога возлагаеться на арендодателя. Арендатор может удержать налог у источника, если это предусмотрено договором, но в любом случае налог должен быть уплачен.

Можно ли платить налог ежеквартально?

Да. Для физических лиц возможна уплата налога в течение года (по 2‑м датам: 15 июля и 15 декабря) при условии подачи декларации за соответствующий период.

Договор аренды квартиры на 11 месяцев не освобождает от уплаты налогов. Налоговая обязанность определяется суммой полученного дохода и статусом арендодателя. Физические лица платят НДФЛ по ставке 13 % (с вычетом 6 % от дохода), ИП могут выбрать более выгодный режим УСН, а юридические лица – налог на прибыль или ставку 6 % от доходов.

Чтобы избежать штрафов и пени, рекомендуется:

1. Вести учёт всех арендных поступлений.
2. Своевременно подавать декларацию (до 30 апреля).
3. Оплачивать налог в указанные сроки, используя актуальные реквизиты (приказ Минфина № 58н).
4. При возможности использовать налоговые вычеты и льготы.

Тщательное соблюдение налогового законодательства позволит получать доход от сдачи квартиры без лишних проблем.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.