Дарственная, даже подписанная у нотариуса, не считается законченной сделкой, если переход права собственности не внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Ниже разберёмся, что это значит на практике и как поступить, если регистрация так и не была проведена.
Почему регистрация в Росреестре обязательна
- 574 ГК РФ: право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации перехода этого права.
- Без записи в ЕГРН:
- одаряемый официально не владелец, квартиру нельзя продать, заложить, подарить повторно;
- не начисляется налог на имущество и, соответственно, не приходит квитанция;
- банки не выдают ипотечный кредит под объект;
- может быть арест «по ошибке» у прежнего собственника.
Что грозит дарителю и одаряемому
Дарителю
До момента регистрации он остаётся единоличным собственником. Если передумает подарить квартиру, может:
- Не подавать регистрационное заявление. В этом случае договор так и останется «в столе» и не породит правовых последствий.
- Отозвать уже поданное заявление, пока Росреестр не внёс запись (если сделка ещё не зарегистрирована).
Одаряемому
Права нет, обязанностей тоже нет. Если через несколько лет появится претензия от бывшего собственника или его наследников, одаряемый рискует остаться «ни с чем», если не успеет зарегистрировать дарение.
Как проверить, зарегистрирована ли дарственная
Зайдите на официальный сайт Росреестра или воспользуйтесь сервисом «Госуслуги»:
- в разделе «Сведения об объекте недвижимости» введите кадастровый номер или адрес;
- в выписке ЕГРН проверьте строку «Правообладатель» и «Основание возникновения».
Если в выписке по-прежнему указан даритель, а не новый владелец, регистрации не было.
Что делать, если регистрация не прошла
Вариант 1. Подача заявления просрочена, но договор подписан
- Шаг 1; Собрать комплект документов:
- договор дарения (2 экз. + 1 для Росреестра);
- паспорта сторон;
- квитанция госпошлины (2 000 руб. для физлиц);
- правоустанавливающий документ дарителя (ЕГРН выписка, договор купли-продажи и т.д.);
- технический/кадастровый паспорт (если требуется).
- Шаг 2. Лично или через МФЦ подать в Росреестр.
- Срок. 7–12 рабочих дней (по закону), но на практике чаще 10–14.
Вариант 2. Росреестр приостановил/отказал
Распространённые причины:
- обременения (арест, ипотека);
- недееспособность дарителя;
- отсутствие согласия супруга/опеки;
- ошибки в документах (не совпадают площади, ФИО).
После получения уведомления об отказе:
- Исправить замечания (снять обременение, уточнить площадь, получить согласие органа опеки).
- Подать повторное заявление или обжаловать отказ в суде (ст. 24 ГК РФ; срок исковой давности 3 месяца с момента получения отказа).
Вариант 3. Даритель передумал и не подаёт заявление
У одаряемого есть два пути:
- Добровольное урегулирование. Попросить дарителя лично подать заявление, пообещав покрыть расходы.
- Суд. Подать иск о признании права собственности и обязании зарегистрировать переход права (ст. 131–132 ГПК РФ). Основание: «письменный договор дарения подписан, но ответчик уклоняется от регистрации».
Можно ли «отменить» дарение, которое не зарегистрировано
- Да, если право ещё не перешло: даритель просто не подаёт заявление или забирает уже поданное.
- Нет, если запись появилась в ЕГРН — отменить возможно только через суд по основаниям ст. 578 ГК РФ (например, покушение на жизнь дарителя).
Профилактика: как не «зависнуть» на регистрации
- Нотариальное удостоверение сделки — нотариус сам отправит документы в Росреестр через МФЦ/электронную подпись.
- Проверяйте ЕГРН до подписания договора: нет ли обременений, прав третьих лиц.
- Оплачивайте госпошлину заранее и сохраняйте квитанцию.
- Не откладывайте подачу заявления: сроки могут быть пропущены, а обстоятельства измениться.
Краткая инструкция «как всё исправить»
Если вы обнаружили, что дарственная не зарегистрирована:
- Получите свежую выписку ЕГРН онлайн или в МФЦ.
- Проверьте причину: отказ, приостановка, неподача.
- Соберите недостающие документы или устраньте замечания.
- Подайте заявление повторно или обратитесь к юристу для подачи иска.
До тех пор пока Росреестр не внесёт запись о новом собственнике, дарственная юридически «не работает». Своевременная регистрация, единственный спессоб защитить права одаряемого и избежать споров в будущем.