Важно: вся информация актуальна на
Оглавление
- Шаг 1. Документальное подтверждение долга
- Шаг 2. Претензионный порядок: письменное уведомление
- Шаг 3. Расторжение договора по соглашению сторон
- Шаг 4. Односторонний отказ от договора и выселение
- Шаг 5. Подача иска в арбитражный суд
- Шаг 6. Исполнительное производство и освобождение помещения
- Как не допустить подобной ситуации
- Частые вопросы
Шаг 1. Документальное подтверждение долга
Соберите и систематизируйте доказательства:
- Договор аренды с приложениями.
- Акты приёма-передачи помещения.
- Квитанции/платёжные поручения, подтверждающие последние оплаты.
- Переписка с арендатором (e-mail, мессенджеры).
- Акт сверки расчётов (если составлялся).
Совет: ведите журнал учёта платежей в Excel / Google Sheets с датами и суммами — это ускорит расчёты в суде.
Шаг 2. Претензионный порядок: письменное уведомление
Отправьте письменную претензию:
- Вручите лично под роспись или направьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
- В претензии укажите:
- размер задолженности;
- срок добровольного погашения (обычно 10–15 рабочих дней);
- меры ответственности (неустойка, расторжение договора);
- реквизиты для оплаты.
Шаблон фразы: «В случае неисполнения обязательств в установленный срок, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании ст. 619 ГК РФ и обратиться в суд для взыскания долга и освобождения помещения».
Шаг 3. Расторжение договора по соглашению сторон
Если арендатор готов к переговорам, заключите соглашение о расторжении:
- предусмотрите конечную дату освобождения;
- укажите итоговую сумму долга и график её погашения;
- внесите изменения в ЕГРН (если договор был зарегистрирован).
Шаг 4. Односторонний отказ от договора и выселение
Условия:
- Долг превышает две арендные ставки (ст. 619 ГК РФ).
- Арендодатель направил уведомление и ждал не менее 30 дней.
Важно: самовольное выселение (замена замков, изъятие имущества) незаконно и влечёт ответственность собственника.
Шаг 5. Подача иска в арбитражный суд
Подсудность
Иск подаётся в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения помещения.
Требования
- Взыскание задолженности по арендной плате, процентов, неустойки.
- Расторжение договора аренды.
- Выселение арендатора и освобождение помещения.
- Непрерывность договора: если договор заключён на срок более года и зарегистрирован в Росреестре, требуется регистрация прекращения права аренды.
Судебный акт приёма-передачи
Одновременно с выселением закажите у судебного пристава составление акта приёма-передачи, чтобы зафиксировать состояние помещения и наличие/отсутствие имущества арендатора.
Шаг 6. Исполнительное производство и освобождение помещения
После вступления решения суда в силу:
- Получите исполнительный лист.
- Передайте лист в Службу судебных приставов.
- Судебный пристав вызывает арендатора, выносит постановление о выселении и при необходимости проводит силовое освобождение помещения.
Как не допустить подобной ситуации
- Договор: включите условия о ежемесячной предоплате, неустойке 0,1–0,3 % за каждый день просрочки, праве арендодателя расторгнуть договор без суда при задолженности ≥ 1 арендная ставка.
- Залог: оформите денежный депозит в размере 1–2 месячных платежей.
- Страховка: застрахуйте риск неплатежей (продукты в Росгосстрах, СберСтрахование).
- Автоматизация: используйте сервисы-онлайн-бухгалтерию (Моё Дело, Контур.Аренда) для контроля оплат.
Частые вопросы
Можно ли забрать имущество арендатора в счёт долга?
Нет. Это самоуправство (ст. 330 ГК РФ). Взыскание возможно только по решению суда.
Как быстро можно расторгнуть договор в одностороннем порядке?
После направления уведомления через 30 дней, если долг ≥ 2 арендные ставки (ст. 619 ГК РФ).
Что делать, если арендатор скрывается?
Направляйте корреспонденцию на адрес помещения и последний известный адрес регистрации. В суде ходатайствуйте об ознакомлении по месту нахождения имущества.
Нужно ли платить НДФЛ с взысканной суммы долга?
Да. Признаётся доходом арендодателя в момент поступления денег и облагается по ставке 13 % (для резидентов РФ).