04 апреля 2026 г․ С момента вступления в силу ФЗ-214 в новой редакции прошло уже почти два года․ Однако на практике всё чаще возникают ситуации, когда дом остаётся недостроен, а застройщик уверяет, что «60 % готовности — это почти финал» и просит дольщиков «немного подождать»․ Разбираемся, что в таком случае происходит с деньгами на счетах эскроу и как защитить свои права․

Содержание

1. Что такое эскроу-счёт и как он работает
2. Почему 60 % готовности — это не «почти всё»
3. Куда деваются деньги при 60 % готовности
4. Что делать при банкротстве застройщика
5. Пошаговый план дольщика
6. Перспективы и изменения 2026–2027 гг․

Эскроу-счёт: простое определение

Эскроу-счёт — это специальный расчётный счёт в банке, который:

• открывается на имя дольщика;
• хранит деньги до момента ввода дома в эксплуатацию;
• страхуется до 10 млн ₽ на одного вкладчика (постановление Банка России № 755-П);
• закрывается только после регистрации права собственности․

Иными словами, застройщик не может потратить ваши деньги, пока ключи от квартиры не окажутся у вас в руках․

Почему 60 % готовности — это не повод расслабляться

Статистика Фонда защиты дольщиков (ФЗД)

Как видно, 60 % готовности не гарантируют своевременного ввода объекта в эксплуатацию․

Основные риски при 60 % готовности

• Дефицит оборотных средств․ Застройщик уже потратил деньги на фундамент и коробку, но не может завершить фасад, инженерию и внутренние работы․
• Рост себестоимости․ Цены на материалы выросли, а эскроу-счёт «заморожен»․
• Очередь за кредитом․ Банк выдаёт проектное финансирование под залог будущих квартир, но при 60 % готовности залоговая стоимость снижается․
• Юридические «лазейки»․ Пока объект не введён, застройщик может подать на банкротство — и тогда даже 100 % готовность не поможет․

Что происходит с деньгами дольщиков

До

Деньги поступали напрямую на расчётный счёт застройщика․ При 60 % готовности и последующем банкротстве шансы вернуть средства были минимальны․

После

• Дольщик открывает эскроу-счёт․
• Банк-держатель блокирует средства до ввода дома в эксплуатацию․
• Страховка АСВ покрывает 100 % вклада, но не более 10 млн ₽․
• Застройщик получает деньги только после регистрации права собственности дольщика․

Исключение: достройка проблемного объекта

Согласно подпункту 6 ст․ 15․5 ФЗ-214, при достройке долгостроев достаточно 6 % готовности (а не 60 %), чтобы начать работы в рамках соглашения с ФЗД․ Однако для новых проектов это правило не действует․

Схема: банкротство застройщика при 60 % готовности

Шаг за шагом

1. Финансовые трудности․ Застройщик не может завершить строительство․
2. Арбитраж․ Кредиторы подают заявление о банкротстве․
3. Конкурсный управляющий․ Он может:
   • привлечь нового инвестора;
   • продать недостроенный дом на торгах;
   • перевести дольщиков на другой объект․
4. Эскроу-счёт․ Деньги остаются под контролем банка-держателя и возвращаются дольщику (если он отказывается от нового объекта)․

Чек-лист: что делать дольщику прямо сейчас

1. Проверьте ДДУ․ Убедитесь, что договор подписан после и деньги лежат на эскроу-счёте․
2. Запросите акт ввода в эксплуатацию․ Если дом 60 % готов, но не сдан — отправьте претензию застройщику․
3. Зайдите на сайт ФЗД․ Убедитесь, что ваш дом не внесён в реестр проблемных объектов․
4. Контролируйте рейтинг банка-держателя․ На cbr․ru проверьте, не находится ли банк в процессе санации․
5. Будьте готовы к альтернативе․ Подготовьте документы для обращения в суд или ФЗД, если стройка остановится․

Что ждёт дольщиков в 2026–2027 гг․

• Банки с рейтингом не ниже «ruA»․ С 15 мая 2026 г․ эскроу-счета можно открывать только в банках с рейтингом ≥ ruA (приказ Банка России № 102-ОД)․
• Единый реестр долевого строительства․ С г․ данные об эскроу-счетах будут автоматически вноситься в ЕГРН․
• Расширение страховки․ Планируется увеличение лимита АСВ с 10 млн до 15 млн ₽ на одного дольщика․

60 % готовности дома, это всего лишь цифра, которая никак не влияет на деньги, находящиеся на эскроу-счёте․ Пока разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, застройщик не может получить ни рубля․ Главное — следить за сроками и вовремя обращатся к ФЗД или в суд, если стройка замораживается․

Помните: эскроу-счёт — это не гарантия быстрой сдачи, но надёжная защита ваших денег от банкротства застройщика․