04 апреля 2026 г. // КонсультантПлюс, Юридическая газета «Земля и Право»
Михаил Демидов, руководитель практики «Земельное право и недвижимость» АК «ЮрИнвест», систематизировал ключевые новеллы последних 18 месяцев и дал свою комплексную оценку тому, что действительно изменилось, а что осталось «на бумаге».
Самое главное — «неиспользование» стало санкционируемым
С 1 сентября 2025 г. вступили в силу признаки неиспользования земельных участков (ФЗ-307 от ). Теперь участок можно изъять, если одновременно:
- разрушена крыша или стены;
- отсутствуют окна или стекла;
- с момента выявления этих признаков прошёл 1 год, а владелец не начал ремонт;
- объект не признан аварийным подлежащим сносу/реконструкции.
Демидов подчёркивает: «Это не про пустырь с травой, а именно про строения, которые фактически утратили эксплуатацию. Исключение только для объектов, в отношении которых уже есть акты о признании аварийными.»
Что изменилось в кадастровой «начинке»
Кадастровая стоимость «заморожена» на 2024 г.
С налогового периода 2024 г. кадастровая стоимость фиксируется на и до 2027 г. не пересматривается, если не обнаружены технические ошибки. Это выгодно владельцам в растущих рынках.
ЕГРН-онлайн: дороже, но быстрее
С :
- увеличена госпошлина за выписку ЕГРН (+30 %);
- введён срочный электронный заказ (15 минут) за двойной тариф;
Правила «что можно строить» — единые с 1 марта 2025 г;
ФЗ-295 от г. ввёл единые требования к ВРИ (видам разрешённого использования):
- Единая классификация ВРИ по 22 категориям (раньше регионы делали свои).
- Запрет «менять ВРИ чаще 1 раза в 3 года» без согласования муниципалитета.
- Обязательная публичная кадастровая карта ВРИ в открытом доступе.
Это, по мнению Демидова, «убивает схемы с быстрой переклассификацией из сельхозземель в многоэтажку».
Линейные объекты монополий: мораторий на самозахват
Проблема: линии электропередач, трубопроводы построены «по факту», но без правоустанавливающих документов. С 2026 г.:
- введён спецрежим приобретательной давности для объектов ИЖК и линейных инженерных сетей;
- если объект используется открыто и непрерывно ≥15 лет, право можно оформить без сноса.
Переход права на землю «автоматом» при покупке здания
Статья 35 ЗК РФ дополнена: при переходе права собственности на здание/сооружение право на земельный участок переходит без дополнительного договора, если:
- участок образован;
- в ЕГРН проставлен кадастровый номер;
- нет судебного спора о границах.
Судебная практика 2024-2025 гг. — чего ждать?
| Тип спора | Позиция судов (ВС РФ, округа) |
|---|---|
| Неиспользование | Обязательно акты комиссий муниципалитета + фото/видеофиксация. Иначе — отказ в иске. |
| Спор о ВРИ | Суды ориентируются на публичную кадастровую карту ВРИ, если она противоречит ПЗЗ, приоритет ПЗЗ. |
| Линейные объекты | Верховный суд: «отсутствие правоустанавливающих документов не освобождает от обязанности оформить право в установленный срок». |
Чек-лист землевладельца на 2026 г. от Михаила Демидова
- Проверьте ЕГРН, нет ли незарегистрированных построек.
- Сфотографируйте строения со всех сторон и сохраните EXIF-дату.
- Сравните ВРИ в выписке ЕГРН и на публичной кадастровой карте.
- При необходимости подайте заявление об актуализации сведений до .
- Если объект >15 лет без прав — готовьте акты общего собрания жильцов/соседей для подтверждения открытого владения.
Ключевой вывод эксперта
«В 2025-2026 гг. государство окончательно перешло от декларативного контроля к фактическому. Правило простое: если у вас есть земля — используйте её, оформляйте, не давайте ей прийти в аварийное состояние. Иначе участок перейдёт к тому, кто готов будет его осваивать.»
Михаил Демидов, партнёр АК «ЮрИнвест»
Контакты редакции: landlaw@consultant.ru