С 2017 года в России действует Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — централизованная информационная система, в которой фиксируются сведения об о всех объектах недвижимости, их правовом статусе и, что особенно важно, кадастровой стоимости. В 2026 году Росреестр продолжает масштабный мониторинг рынка: найдено уже 171 992 отчёта по кадастровой оценке, а в открытом доступе — 746 процедур и 968 отчётов о рыночной стоимости. Как эти данные используются, где их получить и почему кадастровая стоимость влияет на налоги — разбираемся в статье.

Что такое ЕГРН и зачем он нужен

ЕГРН — это не просто «кадастровая база». Это:

• юридический реестр, подтверждающий право собственности;
• источник сведений о границах, площади, назначении объекта;
• единое хранилище кадастровой стоимости — базы для расчёта налогов и залогов.

В соответствии со статьёй 7 Федерального закона № 218-ФЗ, ЕГРН ведётся Росреестром и включает:

• реестровые дела;
• книги учёта документов;
• документы, подлежащие выдаче после кадастрового учёта.

Кадастровая стоимость: определение и отличие от рыночной

Кадастровая стоимость — это результат государственной оценки объекта на определённую дату, рассчитанный по методике, утверждённой Минэкономразвития. Отличие от рыночной стоимости:

Где и как получить сведения из ЕГРН

3.1 Онлайн-каналы

• Росреестр (rosreestr.gov.ru), официальный запрос через раздел «Справки и выписки».
• Госуслуги, раздел «Недвижимость и земля» → «Получение сведений ЕГРН».
• Публичная кадастровая карта — бесплатный просмотр границ и кадастровых номеров.

3.2 Офлайн

• МФЦ — подача заявления и оплата госпошлины (в 2026 году — 400 руб. за электронную выписку, 890 руб. за бумажную).
• Филиалы Росреестра — личное обращение с паспортом и документами на объект.

3.3 Сроки выдачи

Электронная выписка: 1–3 рабочих дня.
Бумажная: до 5 рабочих дней.
Срочный заказ: экспресс-услуга за 2 часа (+100% к госпошлине).

Примеры региональных проектов 2026 года

4.1 Калининградская область

В 2026–2027 гг. запланирована массовая оценка земель и объектов капстроительства. Результаты лягут в основу налоговых начислений за 2027 год.

4.2 Московская область

Утверждены результаты очередной кадастровой оценки 9,5 млн объектов (здания, помещения, сооружения). Средний рост кадастровой стоимости — 8–12 %.

4.3 Санкт-Петербург

К 2026 году 100 % налогов на имущество физлиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Городская комиссия уже рассмотрела 1 847 заявлений об оспаривании.

Как оспорить кадастровую стоимость

5.1 Досудебный порядок

1. Подготовить отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости.
2. Направить заявление в комиссию при Росреестре сроком до 30 дней со дня получения отчёта.
3. Комиссия принимает решение в течение 30 календарных дней.

5.2 Судебный порядок

• Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта.
• В качестве ответчика — Росреестр или региональный орган исполнительной власти.
• При положительном решении кадастровая стоимость пересматривается с даты начала спора.

Налоги и кадастровая стоимость в 2026 году

Согласно статье 378.2 НК РФ:

• Налог на имущество физлиц рассчитывается по кадастровой стоимости, если она внесена в ЕГРН.
• Налоговая база по НДФЛ при продаже недвижимости определяется как разница между ценой сделки и кадастровой стоимостью × 0,7.

Формула для физлица:
Налог = (Сумма сделки – 1 000 000 ₽ либо расходы на приобретение) × 13 %

Чек-лист: что важно запомнить в 2026 году

1. ЕГРН — единый источник сведений о недвижимости и кадастровой стоимости.
2. Кадастровая стоимость обновляется массово каждые 3–5 лет.
3. Выписку ЕГРН можно получить онлайн за 1–3 дня.
4. Оспорить кадастровую стоимость можно через комиссию или суд.
5. Изменение кадастровой стоимости влияет на налоги текущего и будущих лет.

Контакты и полезные ссылки

• Росреестр: ###-###-#### (звонок бесплатный)
• Публичная кадастровая карта: pkk.rosreestr.ru
• Онлайн-заказ выписки: rosreestr.gov.ru
• Госуслуги: gosuslugi.ru