04 апреля 2026 г․
О чём идёт речь?
С 19 декабря 2022 года в Градостроительный кодекс РФ была введена совершенно новая градостроительная «единица» — единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования (далее — ЕДТПиГЗ)․
Фактически он заменяет собой одновременно:
- генеральный план поселения, городского округа или муниципального района;
- правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- карты градостроительного зонирования․
Таким образом, вместо двух-трёх разных документов у муниципалитета появляется один цифровой мастер-план, который содержит и стратегическое видение, и юридически обязательные зональные регламенты․
Почему понадобилась реформа?
Дублирование функций
Раньше генеральный план «говорил» что и где можно строить, а ПЗЗ, как именно․ На практике возникали коллизии: план разрешал, а правила запрещали, и наоборот․
Разные сроки актуализации
Генплан пересматривали раз в 10 лет, ПЗЗ — «по мере необходимости»․ Это приводило к тому, что города росли быстрее, чем успевали обновлять документы․
Низкая цифровизация
Большинство генеральных планов до 2022 года были PDF- или DWG-файлами без привязки к единой государственной градостроительной карте (ЕГГК), что затрудняло межведомственное взаимодействие;
Что входит в ЕДТПиГЗ?
Обязательные разделы
- Территориальное планирование
- Схема транспортных связей, инженерной инфраструктуры;
- Зоны особых условий использования территорий (ООПТ, зоны подтопления и др․);
- Карты санитарной охраны, охраны памятников․
- Градостроительное зонирование
- Территориальные зоны (Ж-1, Ж-2, ПИ, К-1, К-2…);
- Градостроительные регламенты для каждой зоны (процент застройки, этажность, назначение участков);
- Карты зон охраны культурного наследия․
- Интерактивная цифровая модель
- Векторные слои, совместимые с ЕГГК и ФГИС ЕГРН;
- API для подключения к городским цифровым двойникам․
Календарь внедрения
| Этап | Срок | Что происходит |
|---|---|---|
| Пилотные регионы | 2023–2024 гг․ | Белгородская обл․, г․ Краснодар, Респ․ Татарстан․ |
| Расширенное пилотирование | К 1 октября 2024 г․ планируется подготовить ЕДТПиГЗ в 30 городах-миллионниках․ | |
| Всероссийский перевод | и далее | Ежегодно не менее 20 % муниципалитетов переходят на новый формат (план Минстроя РФ)․ |
Плюсы и минусы нового подхода
Плюсы
- Единое окно для застройщика: в одной карте видно всё, от трассы водопровода до максимальной высоты дома․
- Сокращение сроков согласования: от 12–18 мес․ до 6–8 мес․ по оценкам Минэкономразвития․
- Цифровой двойник города — основа для BIM, ГИС ЖКХ, систем «умного города»․
Минусы и риски
- Большой объём исходных данных, необходима точная кадастровая база, к которой не все регионы готовы․
- Недостаток кадров — штат градостроителей нужно переучивать на 3D-GIS и CityGML․
- Сопротивление бизнеса, при переходе на новые регламенты могут «зависнуть» проекты, рассчитанные под старые нормы․
Как разрабатывается ЕДТПиГЗ: 7 ключевых шагов
- Сбор исходных данных: ЕГРН, ПЗЗ, генеральный план, схема тепло-/водоснабжения, сейсмика, почвы․
- Моделирование сценариев развития до 2035 и 2050 годов (демография, миграция, транспорт)․
- Экологическое обоснование (ОВОС) и взаимодействие с Росприроднадзором․
- Формирование зон с привязкой к ГОСТ 33-2021 «Классификатор зон территориального зонирования»․
- Градостроительный анализ, проверка плотности, инсоляции, транспортной доступности․
- Общественные слушания в формате 3D-модели, в т․ч․ онлайн-визуализация․
- Утверждение решением совета муниципального образования и внесение в ЕГГК․
Пример: Краснодар
С 1 марта 2025 года в Краснодаре вступил в силу ЕДТПиГЗ — первый в ЮФО полноценный «цифровой мастер-план»․ В рамках документа:
- создано 48 территориальных зон;
- введён «зелёный» регламент для береговой полосы Кубани (максимум 20 % застройки);
- все 4 326 плановых участков опубликованы в 3D-кадастре и доступны через портал open․krasnodar․ru․
По оценке администрации, срок согласования разрешения на строительство сократился с 47 до 21 дня․
Нормативная база (актуально на апрель 2026 г․)
- Федеральный закон № 541-ФЗ от «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ…»;
- Постановление Правительства РФ № 1076 от (ред․ ) «О Правилах подготовки и утверждения ЕДТПиГЗ»;
- Методические рекомендации Минэкономразвития России, утверждённые приказом № 666 от ․
Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования — это не просто «склейка» генерального плана и ПЗЗ, а новая цифровая инфраструктура российских городов․ Она делает градостроительство прозрачным, ускоряет инвестиционные циклы и закладывает основу для «умных» городов будущего․ Однако успех реформы напрямую зависит от качества исходных данных, квалификации специалистов и готовности бизнеса и общества к открытому диалогу․