Актуально на 20 апреля 2026 г.
Суть нововведения
Начиная с 2026 года граждане РФ могут продать единственное жилье без уплаты НДФЛ уже через 3 года владения вместо прежних 5 лет. Это правило закреплено в подп. 4 п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ и подтверждено разъяснениями ФНС.
Что считается «единственным жильём»
- Квартира, комната, жилой дом или доля в них.
- На момент продажи не должно быть другого жилого помещения в собственности продавца (включая супругов и детей до 18 лет).
- Важно: земельный участок под домом не входит в «единственное жилье», поэтому для земли действует общий срок владения 5 лет.
Когда 3-летний срок начинается
| Способ получения недвижимости | С чего считается срок |
|---|---|
| Покупка по ДКП | Дата регистрации права собственности (ЕГРН) |
| Наследование | Дата открытия наследства (дата смерти наследодателя) |
| Приватизация | Дата регистрации права в ЕГРН |
| Дарение от близкого родственника | Дата регистрации права в ЕГРН |
Исключение: «новое жильё за 90 дней»
Если вы успели купить новую квартиру за 90 календарных дней до продажи старой, статус «единственного жилья» сохраняется и для старой квартиры. Срок владения для неё всё равно будет 3 года.
Пример расчёта
Пример 1.
- Купили квартиру .
- На — единственное жильё.
- Продаём за 6 000 000 ₽.
- Налог НДФЛ = 0 ₽, так как 3 года прошли и жильё единственное.
Если жильё не «единственное»
5-летний срок применяется ко всем прочим объектам недвижимости. Исключения наследство, дар и приватизация также дают 3 года.
Как законно не платить налог: чек-лист
- Проверьте статус «единственного жилья» через сервис ФНС «Личный кабинет налогоплательщика».
- Убедитесь, что на момент продажи нет других объектов в собственности семьи.
- Учтите 90-дневное «окно» для покупки новой квартиры;
- Соберите документы: ЕГРН, ДКП, чеки/банковские выписки.
- При необходимости задекларируйте доход в 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, указывая применение п. 17.1 ст; 217 НК РФ.
Частые ошибки
- Земельный участок не даёт льготы 3 года — срок 5 лет.
- Доли в других квартирах (у родителей, детей) считаются при определении «единственности».
- Наличие ипотеки не влияет на срок владения, но может дать дополнительные налоговые вычеты при покупке нового жилья.
Ссылки на нормативные акты
ст. 217.1 НК РФ, п. 4 ст. 271.1 НК РФ, Письмо ФНС России от № БС-4-11/1578@.