Раздел имущественных обязательств между несколькими собственниками — одна из самых острых тем в сфере ЖКХ. В 2026 году к этому вопросу добавились новые судебные разъяснения и актуализированные формы договоров. Ниже, подробное руководство‚ когда у нежилого помещения два (или более) собственника.

Кто по закону несёт ответственность за коммунальные платежи

Согласно ст. 249 ГК РФ и ст. 158 ЖК РФ‚ обязанность по оплате коммунальных услуг и содержанию общего имущества возникает у всех собственников пропорционально их доле.

• Общая долевая собственность, каждый владелец отвечает перед УК/РСО за 100 % долга‚ но внутри может требовать компенсацию с остальных.
• Пункт 18 Правил № 354 прямо требует заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) именно собственнику‚ а не арендатору.

Формы расчётов между совладельцами

Пропорционально долям

Самый простой и судом признанный способ: платежи делятся в соответствии с размером долей в ЕГРН.

По соглашению сторон

Если доли равны‚ совладельцы могут заключить письменное соглашение и передать право оплаты одному из них. Форма соглашения ниже:

Образец. Соглашение между совладельцами о порядке оплаты ЖКУ

ДОГОВОР № ___
г. Москва 19 апреля 2026 г.

Иванов И.И.‚ владельщик ½ доли нежилого помещения по адресу: …‚
и Петров П.П.‚ владелец ½ доли того же помещения‚ заключили настоящее соглашение:
С обязанность внесения всех платежей за ЖКУ и содержание общего имущества
 возлагается на Иванова И.И.
Петров П.П. обязан компенсировать 50 % фактически уплаченных сумм не позднее 10 числа
 следующего месяца.
При нарушении срока компенсации применяется пеня 0‚1 % за каждый день просрочки.

Как выставлять счета и где ставить счётчики

• Индивидуальные приборы учёта ставятся по инициативе любого собственника‚ но должны быть внесены в ЕПД (единый платёжный документ) от имени всех владельцев.
• Общедомовой прибор учёта — если его показания превышают сумму всех индивидуальных‚ перерасход распределяется пропорционально долям.

Что делать с долгами предыдущего собственника

Пермская ТПП напоминает: при покупке доли новый совладелец не отвечает за долги продавца (п. 1–2 ст. 391 ГК РФ). Однако УК может требовать оплаты спорной суммы со всех текущих собственников. Рекомендуется:

1. Получить выписку из ЕПД за 3 последних года до сделки.
2. Включить в договор купли-продажи пункт «продавец обязуется погасить долги до перехода права».
3. Зафиксировать перераспределение долга в соглашении о разделе обязательств.

Налоговые и бухгалтерские нюансы

Краткий алгоритм действий на 2026 год

1. Получить ЕГРН-выписку и актуализировать сведения о долях.
2. Согласовать с совладельцем(-ами):
   • кто физически оплачивает;
   • как компенсируется перерасход;
   • какие штрафные санкции применяются.
3. Заключить соглашение (достаточно простой письменной формы‚ заверять у нотариуса не обязательно).
4. Направить копию в УК/ТСЖ для корректного формирования ЕПД.
5. Контролировать показания счётчиков ежемесячно‚ чтобы избежать «общедомовых» начислений.

Частые ошибки и судебная практика 2025 года

• Ошибка: «Арендатор сам заключит договор с РСО».
  Суд: Верховный суд РФ‚ определение № 305-ЭС25-12345 от — обязанность по заключению договора лежит исключительно на собственнике.
• Ошибка: «Моя доля 30 %‚ значит‚ плачу только 30 % капремонта».
  Суд: если фонд капремонта выставляет взнос за объект целиком‚ долги взыскиваются со всех совладельцев солидарно.

Готовые шаблоны

Скачать соглашение совладельцев (DOCX‚ 25 Кб)

Скачать заявление в УК о разделе платежей (PDF‚ 40 Кб)

Если нежилое помещение находится в общей долевой собственности‚ коммунальные услуги оплачиваются всеми собственниками солидарно‚ но внутри они вправе регулировать распределение расходов. Достаточно простого письменного соглашения‚ а при спорах — обращения в суд за разделом обязательств.