Вопрос: Можно ли использовать два договора купли‑продажи одной и той же квартиры, чтобы уменьшить или полностью избавиться от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже? Какие юридические и налоговые последствия такие схемы несут?
Содержание
- Правовая база: что регулирует ГК РФ и НК РФ
- Схема «двух договоров»: как она выглядит на практике
- Налоговые последствия и возможности применения вычетов
- Риски, штрафы и уголовная ответственность
- Пример расчёта налога в разных сценариях
- Рекомендации: как действовать законно
Правовая база
Для понимания, какие возможности предоставляет закон, необходимо обратиться к основным нормативным актам:
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статьи 421‑452 регулируют договор купли‑продажи, а статья 567 определяет правовые последствия мены (обмена) недвижимости․
- Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – статья 215 «Налог на доходы физических лиц», пункт 1‑н дает право на налоговый вычет в размере 2 млн руб․ при покупке нового жилого помещения в течение 3 лет после продажи․
- Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём» – предусматривает обязательный контроль за реальными ценами сделок․
Важно помнить, что налоговый вычет может применяться только один раз за каждый налоговый период (календарный год)․ При этом вычет «2 млн руб․» и «1 млн руб․» (на расходы по приобретению жилья, если вы уже получали вычет) взаимно исключают друг друга (п․ 2‑н НК РФ)․
Схема «двух договоров» на одну квартиру
Существует несколько вариантов реализации двойного договора:
Два независимых договора купли‑продажи
- Продавец А заключает договор с покупателем Б на сумму X₁ (обычно ниже рыночной)․
- Тот же продавец одновременно (или с небольшим интервалом) заключает второй договор с покупателем В на сумму X₂, где X₁ + X₂ = рыночная стоимость․
- В реестре прав собственности указывается один покупатель (обычно тот, кто оформил договор последним), а второй договор считается «внутренней» сделкой․
Договор «купли‑продажи + договор подряда/купли‑продажи материалов»
Более изощрённый вариант – разделить объект на «квартиру» и «материалы/сантехнику», как в примере из судебного решения по делу 02а‑0108/2018․ Одна часть сделки (квартира) указывается в договоре, вторая – в отдельном договоре, не подпадающем под налог на доходы от продажи недвижимости․
Занижение цены в одном из договоров
Если в одном из договоров указывается цена ниже 70 % от кадастровой стоимости, то в соответствии с налог‑налог․ру налоговая база считается равной 70 % от кадастровой стоимости, а не указанной в договоре․ Это делает схему «заниженной цены» бесполезной для снижения налога․
Налоговые последствия
Налоговый вычет в 2 млн руб․
Если вы продаёте квартиру и в том же налоговом периоде (т․е․ в течение того же календарного года) покупаете новое жильё, то можете полностью снять НДФЛ с суммы до 2 млн руб․ Это работает при условии, что:
- Вы владели продаваемой квартирой менее 3 лет (или менее 5 лет, если покупка была в период с 2024 по 2026 год, когда срок владения увеличен до 5 лет в рамках временного льготного режима)․
- Вы не использовали налоговый вычет по предыдущей покупке жилья․
- Сделка купли‑продажи зарегистрирована в Росреестре, а покупка нового жилья подтверждена договором и актом приема‑передачи․
Как двойной договор влияет на вычет
Согласно практике ФНС, если в течение одного года оформлены два договора на один и тот же объект, налоговая инспекция рассматривает их как одну совокупную сделку․ При расчёте налога будет использована сумма, полученная от всех покупателей․ Таким образом, попытка «разделить» доход на две части не уменьшает налоговую базу․
Возможные варианты снижения налога без двойного договора
- Использовать налоговый вычет в 1 млн руб․ (если вы уже получали вычет по предыдущей покупке)․
- Продать квартиру после 3 (или 5) лет владения – налог не взимается․
- Продать долю в квартире – налоговый вычет составляет 1 млн руб․ на весь объект, а не на каждую долю․
Риски, штрафы и уголовная ответственность
- Налоговая проверка․ При обнаружении несоответствия в договорных ценах и реальной рыночной стоимости, ФНС может признать сделку завышенной/заниженной и установить налоговую базу по 70 % от кадастровой стоимости․
- Штрафы․ За уклонение от уплаты НДФЛ (ст․ 119․1 НК РФ) предусмотрен штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога, а в случае повторного нарушения – 40 %․
- Уголовная ответственность․ Если суммарный размер неуплаченного налога превышает 10 млн руб․, может быть возбуждено уголовное дело по ст․ 199 УК РФ (мошенничество) или ст․ 199․1 (налоговое преступление)․
- Риск аннулирования сделки․ Суд может признать один из договоров недействительным, если докажет, что он был заключён с целью ухода от налога (дело 02а‑0108/2018)․
Все эти риски делают схему «двух договоров» крайне небезопасной․
Пример расчёта налога
| Сценарий | Продажная цена (руб․) | Налоговая база | Налог (13 %) | Вычет | |
|---|---|---|---|---|---|
| Один договор, цена 1 300 000 | 1 300 000 | 1 300 000 | 169 000 | 2 000 000 (при покупке новой квартиры) | 0 (вычет покрывает всю базу) |
| Два договора: 800 000 + 500 000 | 1 300 000 (сумма) | 1 300 000 | 169 000 | 2 000 000 (при покупке новой квартиры) | 0 (ФНС рассматривает как одну сделку) |
| Заниженная цена (70 % от кадастра 2 000 000 → 1 400 000) | 1 200 000 (договор) Кадастр: 2 000 000 | 1 400 000 (70 % от кадастра) | 182 000 | 2 000 000 (вычет) | 0 (вычет покрывает базу) |
| Продажа без вычета, владение 2 года | 2 500 000 | 2 500 000 | 325 000 | — | 325 000 |
Как видно из таблицы, при условии правильного применения вычета разница между одним и двумя договорами исчезает․
Как действовать законно
- Оцените срок владения․ Если вы владели квартирой ≥ 3 (или 5) лет – налог не начисляется, и никакие схемы не нужны․
- Оформляйте один договор․ Один договор с реальной рыночной ценой, подтверждённый оценкой, минимизирует риски․
- При покупке нового жилья используйте вычет․ Подайте заявление в ФНС в течение 3 лет после продажи (или в течение того же налогового периода, если хотите полностью обнулить налог)․
- Не занижайте цену ниже 70 % от кадастровой стоимости․ Иначе налоговая база будет рассчитана автоматически․
- Храните все документы․ Договоры, акты приёма‑передачи, справки об уплате налога, выписки из ЕГРН – всё это понадобится при проверке․
- Консультируйтесь с юристом и налоговым консультантом․ Каждый случай индивидуален, и профессиональная проверка поможет избежать ошибок․
Схема «двух договоров купли‑продажи на одну квартиру» выглядит привлекательно для снижения налоговой нагрузки, но в реальности:
- Налоговая инспекция рассматривает их как одну совокупную сделку и рассчитывает налог от полной суммы;
- Занижение цены может привести к автоматическому применению 70 % от кадастровой стоимости и штрафам․
- При правильном использовании налогового вычета в 2 млн руб․ (или 1 млн руб․) налог может быть полностью снят без необходимости «делить» сделку․
- Нарушения в этой сфере чреваты крупными штрафами, блокировкой сделок и даже уголовным преследованием․
Поэтому рекомендовано использовать законные инструменты – вычет, длительный срок владения и прозрачные сделки, а не пытаться «обходить» налог с помощью двойных договоров․
Дата публикации: