Что такое доверенность на сделку с недвижимостью?

Доверенность — это письменный документ, которым одно лицо (доверитель) передаёт другому лицу (представителю или поверенному) право совершать от его имени определённые юридические действия. В контексте купли-продажи недвижимости это означает, что собственник может поручить другому человеку подписать договор, передать документы в Росреестр, получить деньги и даже передать ключи новому владельцу без своего личного присутствия.

Зачем нужна доверенность при продаже/покупке квартиры?

• Экономия времени: владелец может находиться в другом городе или стране.
• Здоровье и возраст: пожилые или тяжело больные люди избегают длительных поездок к нотариусу и в МФЦ.
• Корпоративные сделки: компании часто передают полномочия юристам или риелторам, чтобы не отвлекать руководство.
• Множественные объекты: один поверенный может заключать сразу несколько договоров в течение срока доверенности.

Как изменился порядок оформления в 2026 году?

Новые правила с 01 января 2026 года

1. Обязательное нотариальное удостоверение для всех доверенностей, содержащих право распоряжаться недвижимостью (раньше допускались простые письменные формы при продаже между близкими родственниками).
2. Электронная регистрация: после подписания доверенности нотариус в течение 1 часа вносит её в Единый федеральный реестр доверенностей (ЕФРД). Без записи в ЕФРД сделка не будет зарегистрирована Росреестром.
3. Биометрическая идентификация: при личном визите в нотариальную контору доверителя сканируют радужную оболочку глаза или отпечатки пальцев. Это исключает подделку.

Шаг за шагом: как оформить доверенность в 2026 году

Шаг 1. Сбор документов

Шаг 2. Выбор нотариуса и запись онлайн

С 2026 г. запись к нотариусу осуществляется только через портал «Госуслуги.Нотариат». Пошагово:

1. Авторизуйтесь на gosuslugi.ru через СМС или биометрию.
2. Выберите раздел «Нотариальные действия» → «Доверенность на совершение сделок с недвижимостью».
3. Укажите регион, удобное время, тип объекта (квартира, дом, земельный участок).
4. Подтвердите запись квитанцией, пришедшей на e-mail.

Шаг 3. Подготовка текста доверенности

У нотариуса есть шаблоны, но обязательно проверьте включение следующих пунктов:

• ФИО, паспортные данные, адреса сторон.
• Полное описание недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
• Перечень полномочий:
  • право заключать договор купли-продажи;
  • право подавать документы в Росреестр и получать выписку ЕГРН;
  • право получать денежные средства от покупателя;
  • право передать объект и подписать передаточный акт;
  • право открывать счёт в банке для проведения расчётов (при необходимости).
• Дата начала и срок действия. В 2026 г. максимальный срок — 3 года, но рекомендуется ограничить 12 месяцами.
• Условие об отзыве доверенности (в любой момент по заявлению доверителя).

Пример фрагмента:

«Я, Иванов Иван Иванович, паспорт 45 06 123456, выдан УВД г. Москвы, доверяю Петрову Петру Петровичу, паспорт 77 77 654321, право продать принадлежащее мне на праве собственности жилое помещение, квартиру № 15, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, корп. 2, эт. 5, общей площадью 48,5 кв. м, кадастровый номер 77:05:0004010:123, заключая договор купли-продажи, получая денежные средства в полном объёме…»

Шаг 4. Нотариальное удостоверение

В день визита:

• Нотариус сверяет документы и проверяет недвижимость на обременения через ЕГРН в реальном времени.
• Производится фото- и видеофиксация процедуры.
• Стороны подписывают доверенность в присутствии нотариуса.
• Нотариус вносит данные в ЕФРД, после чего выдаётся QR-код для проверки подлинности (можно отсканировать на смартфоне).

Шаг 5. Передача доверенности поверенному

Оригинал остаётся у поверенного. При необходимости можно заказать дополнительные заверенные копии (1-2 экземпляра по 300 руб каждая).

Особые ситуации

Доверенность без личного присутствия доверителя

Возможна только в двух случаях:

• Через консульство РФ за границей.
• Через электронную доверенность (пилотный режим в 5 регионах: Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская, Татарстан). Доверитель подтверждает подпись через Госуслуги с использованием КЭП (квалифицированной электронной подписи).

Передоверие

С 2026 г. передоверие полномочий по сделке с недвижимостью запрещено. Поверенный не может передать свои права третьему лицу даже при наличии соответствующего пункта.

Совместная собственность супругов

Если квартира приобретена в браке, потребуется обязательное нотариальное согласие супруга/супруги. Без него сделку Росреестр отклонит.

Сколько стоит оформление в 2026 году

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: упущен пункт «право получать деньги».
  Решение: явно прописать, что поверенный может расписаться в платёжных документах и получить наличные/перевод на расчётный счёт.
• Ошибка: не указан точный кадастровый номер.
  Решение: взять свежую выписку ЕГРН и переписать номер без ошибок.
• Ошибка: доверенность выдана «до исполнения» без срока.
  Решение: установить конкретную дату окончания (например, «действует до 31 декабря 2026 года»).
• Ошибка: поверенный — риелтор, но нет лицензии.
  Решение: проверьте в реестре ФГРЭП, что риелтор числится в реестре и не дисквалифицирован.

Алгоритм проверки подлинности доверенности

1. Откройте сайт reestr-dover.ru.
2. Введите номер доверенности и QR-код.
3. Убедитесь, что статус «Действует» и дата регистрации совпадает с оригиналом.

Как отозвать доверенность

Достаточно подать заявление в любую нотариальную контору:

• лично или через представителя;
• онлайн через Госуслуги в пилотных регионах.

После отзыва нотариус вносит изменения в ЕФРД, и доверенность становится недействительной в течение 15 минут.

Доверенность на заключение договора купли-продажи недвижимости в 2026 году — это надёжный и гибкий инструмент, но требует строгого соблюдения новых правил:

• обязательное нотариальное удостоверение;
• мгновенная регистрация в ЕФРД;
• точное описание полномочий и объекта;
• контроль сроков и возможности отзыва.

Следуя описанным шагам, вы защитите себя от мошенничества и сократите время на сделку до 1-2 дней вместо недель.