С 1 марта 2026 года в силу вступил Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 года, который вносит существенные изменения в Земельный кодекс РФ․ Одним из ключевых нововведений стали дополнительные виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков․ Данная статья подробно рассматривает, что представляют собой новые ВРИ, как их оформить, какие категории земель затронуты и как изменения влияют на собственников и инвесторов․
Что такое виды разрешенного использования (ВРИ)?
Вид разрешенного использования – это совокупность целей, для которых разрешено использовать земельный участок в соответствии с планом территории и земельным законодательством․ До 2026 года перечень ВРИ был ограничен традиционными категориями (сельскохозяйственное, жилищное, промышленное и т․д․)․ Новый закон расширил этот перечень, введя дополнительные виды, позволяющие более гибко использовать землю без необходимости полной смены назначения․
Ключевые изменения, вступившие в силу 1 марта 2026 г․
- Создание новой главы в Земельном кодексе – «Виды разрешенного использования земельных участков»․ В ней перечислены как традиционные, так и новые виды․
- Упрощённый порядок изменения ВРИ – собственник может подать заявление в Росреестр через онлайн‑портал, без обязательного проведения публичных слушаний (за исключением случаев, когда изменение затрагивает охраняемые территории)․
- Расширение перечня ВРИ – теперь в закон включены такие типы, как:
- «Эко‑туризм и рекреация»;
- «Сельскохозяйственное производство с высоким уровнем технологичности»;
- «Легкая промышленность и крафт‑производство»;
- «Сетевые центры распределения (логистические хабы)»;
- «Гидропонные и вертикальные фермы»;
- «Энергетика возобновляемого характера (солнечные и ветровые фермы)»;
- «Культурные и креативные кластеры» (арт‑пространства, коворкинги)․
- Установление новых критериев оценки – при рассмотрении заявки учитываются экологическая безопасность, совместимость с соседними ВРИ и соответствие муниципальному плану․
Как оформить изменение или добавление ВРИ?
Процедура упрощена и состоит из нескольких шагов:
- Шаг 1 – Подготовка документов:
- Копия свидетельства о праве собственности (или иного документа, подтверждающего право владения)․
- Технический паспорт участка․
- Проектно‑сметная документация, подтверждающая соответствие новому ВРИ (при необходимости)․
- Шаг 2 – Подача заявления через личный кабинет на сайте Росреестра․ Для ускоренного рассмотрения достаточно загрузить электронные копии документов и оплатить госпошлину (от 2 000 до 10 000 рублей в зависимости от категории земли)․
- Шаг 3 – Рассмотрение заявления в течение 30 календарных дней․ Если заявка соответствует требованиям, Росреестр вносит изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․
- Шаг 4 – Получение свидетельства о внесении изменений – документ, подтверждающий новый ВРИ, который можно использовать в дальнейших сделках и получении субсидий․
Примеры применения новых ВРИ
Эко‑туризм и рекреация
Собственники лесных участков в Подмосковье могут оформить ВРИ «Эко‑туризм», открыв небольшие домики для отдыха, маршруты пеших прогулок и зоны для наблюдения за дикой природой․ Это позволяет получать доход от туризма без необходимости перевода земли в «коммерческое» использование․
Вертикальные фермы в черте города
В Москве и Санкт-Петербурге уже оформлены несколько площадок под «Гидропонные и вертикальные фермы»․ Благодаря новому ВРИ такие проекты могут использовать ранее отведенные под «жилищное» участки, если они находятся в зоне, где план территории допускает смешанное использование․
Логистические хабы в регионах
В Тульской области, где традиционно доминировала сельскохозяйственная земля, теперь возможно оформить ВРИ «Сетевые центры распределения»․ Это привлекло крупные логистические компании, создав новые рабочие места и улучшив инфраструктуру․
Влияние на рынок недвижимости
Новые виды ВРИ открывают широкие возможности для инвесторов и владельцев земли:
- Повышение стоимости участков – земля с потенциальным ВРИ «Эко‑туризм» или «Вертикальная ферма» оценивается выше традиционных сельскохозяйственных участков․
- Увеличение количества сделок – упрощённый порядок изменения ВРИ стимулирует быстрый оборот земли, особенно вблизи транспортных узлов․
- Доступ к субсидиям и грантам – государственные программы поддержки «зеленой экономики» предоставляют финансовую помощь проектам, реализуемым под новыми ВРИ․
Какие вопросы часто задают собственники?
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Можно ли изменить ВРИ без согласования с муниципалитетом? | Да, если новый ВРИ уже включён в план территории и не противоречит экологическим ограничениям․ |
| Сколько времени занимает процедура? | Стандартный срок – 30 календарных дней․ При необходимости дополнительной экспертизы срок может быть продлён до 60 дней․ |
| Нужна ли строительная лицензия? | Для большинства новых ВРИ лицензия не требуется, однако для «Энергетика возобновляемого характера» требуется согласование с Росэнергонадзором․ |
| Можно ли совмещать несколько ВРИ на одном участке? | Да, при условии, что они совместимы по плану территории (например, «Эко‑туризм» + «Культурный кластер»)․ |
Перспективы развития
Ожидается, что в ближайшие годы количество дополнительных ВРИ будет расти․ Правительство совместно с Деловой Россией уже готовит новые рекомендации по использованию земель под «умные города», «креативные индустрии» и «медицинский туризм»․ Это создаст новые ниши для предпринимателей и позволит более эффективно использовать территориальные ресурсы страны․
Помните: своевременное оформление новых ВРИ поможет избежать юридических конфликтов, повысит стоимость вашей недвижимости и откроет доступ к государственным субсидиям․
Статья подготовлена на основе официальных материалов Федерального закона № 295‑ФЗ, публикаций Росреестра и аналитики ТАСС от 24 июня 2026 г․, а также публичных материалов СМИ, отражающих практику применения новых видов использования земельных участков․