Дата актуальности: 20 апреля 2026 г.
Часто на практике стороны договариваются о «раздельной» цене квартиры: в основном ДКП фиксируют заниженную сумму, а остаток оформляют дополнительным соглашением о неотделимых улучшениях. Ниже ‒ подробная инструкция, образец документа-2026, анализ налоговых последствий и главные ловушки.

Что такое неотделимые улучшения по ГК РФ

• Определение. Результаты капитального ремонта или переоборудования, которые нельзя отделить без ущерба для квартиры (ст. 623 ГК РФ).
• Классические примеры: встроенная кухня, гипсокартонные перегородки, тёплый пол, сантехника, двери-гармошки, натяжные потолки, индивидуальное отопление, оконные блоки.
• Не считаются: бытовая техника, мебель, шторы, картины – всё, что можно вывезти без вреда.

Зачем нужно дополнительное соглашение

1. Снижение налоговой базы продавца. Если квартира в собственности менее минимального срока (3/5 лет), продавец платит НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и покупки. Уменьшив «базовую» цену квартиры и выведя часть денег в «улучшения», он формально уменьшает налогооблагаемую прибыль.
2. Уменьшение кадастрового налога покупателя. При дальнейшей продаже новый собственник сможет заявить вычет не только от «договорной» цены, но и от «улучшений» – если они документированы верно.
3. Риски. ФНС трактует такие схемы как «сделки, совершённые с целью снижения налогов». При проверке могут доначислить НДФЛ + пени + штраф 20 %.

Как составить дополнительное соглашение (шаблон-2026)

3.1 Обязательные реквизиты

• Шапка. «Дополнительное соглашение № ___ к договору купли-продажи квартиры от «___» ______ 20__ г. № ___».
• Стороны. Полные паспортные данные продавца и покупателя.
• Объект. Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь.
• Перечень улучшений. Подробное описание (позиции, материалы, площадь/линейные метры, стоимость работ).
• Цена. Сумма в рублях цифрами и прописью.
• Порядок расчётов. Способ передачи денег (наличные, банковский перевод, траншами, депозит нотариуса, расчётный счёт).
• Налоги. Кто и как уплачивает НДФЛ.
• Подписи сторон и дата.

3.2 Готовый образец

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1
к договору купли-продажи квартиры от «15» апреля 2026 г. № 14-ДКП/2026

г. Москва «20» апреля 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 № 123456, выдан ОВД г. Москвы г.,
(далее – Продавец),
и
Петрова Анна Сергеевна, паспорт 77 77 № 654321, выдан ОВД г. Москвы г.,
(далее – Покупатель),
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

Предмет
Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить неотделимые улучшения, произведённые в квартире по адресу: г. Москва, ул; Лесная, д. 10, кв. 45, кадастровый номер 77:77:0000000:1234, общей площадью 65,4 кв.м.

Перечень неотделимых улучшений
Встроенная кухня «Nolte» со встроенной техникой Bosch (площадь 7,2 кв.м) – 1 100 000 руб.
Натяжные потолки во всех комнатах (площадь 65,4 кв.м) – 200 000 руб.
Тёплый водяной пол в гостиной и кухне (35 кв.м) – 350 000 руб.
Сантехника и кафель в санузле – 250 000 руб.
Шумоизоляция стен и межкомнатных перегородок – 100 000 руб.
Порядок расчётов
Покупатель перечисляет сумму 2 000 000 руб. на расчётный счёт Продавца не позднее 25 апреля 2026 г. Платёжным поручением № ___ от «__» ______ 20__ г.
Передача денег подтверждается банковской выпиской и распиской Продавца.

Налоги
Налог на доходы Продавца в части стоимости неотделимых улучшений исчисляется и уплачивается Продавцом самостоятельно в соответствии с НК РФ.

Прочее
Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры № 14-ДКП/2026 и вступает в силу с момента подписания.
Подписи сторон:
Продавец: ________________ /Иванов И;И./
Покупатель: ________________ /Петрова А.С./

Пошаговая инструкция по оформлению

1. Подготовьте перечень улучшений. Сфотографируйте, сохраните чеки, акты выполненных работ, договоры с подрядчиками – пригодятся при проверке ФНС.
2. Согласуйте сумму. Убедитесь, что цена улучшений реально соответствует рыночной стоимости работ (сравните с калькуляторами Смета.ру, ЦИАН-ремонт).
3. Нотариальное удостоверение? Необязательно, но сильно снижает риск оспаривания сделки.
4. Расчёт через банк. Максимально «белый» способ: платёжное поручение или аккредитив. Наличный расчёт допустим, но потребуется расписка.
5. Регистрация. При подаче в Росреестр прикладывайте основной ДКП + дополнительное соглашение. Регистратор обязан принять оба документа.

НДФЛ-2026: что изменилось

• Базовый период владения без НДФЛ остался прежним – 3 года (при получении по наследству, дар, приватизация) или 5 лет (остальные случаи).
• Максимальный размер «имущественного вычета» при продаже – 1 млн руб. в год (п. 2 ст. 220 НК РФ). Если квартира и «улучшения» оформлены разными договорами, продавец может заявить два вычета: 1 млн по квартире и 1 млн по «улучшениям», но ФНС редко идёт навстречу.
• Новое в 2026 г. ФНС автоматически сверяет сумму в договоре с кадастровой стоимостью × 0,7. Если цена квартиры сильно занижена, налог определят исходя из кадастровой базы.

Распространённые ошибки

Чек-лист перед подписанием

• □ Проверены чеки и фото улучшений
• □ Цена «улучшений» ≤ рыночной
• □ Соглашение подписано до подачи в Росреестр
• □ Платёж пройдёт через банк с назначением «Оплата неотделимых улучшений по доп. соглашению №__»
• □ Копии ДКП и дополнительного соглашения хранятся у обеих сторон

Где скачать актуальный образец-2026

Бланк в формате Word/PDF доступен по ссылке:
Скачать бесплатно (обновлён )