Дополнительное соглашение (далее – ДопСог) – это документ, которым стороны (арендодатель и арендатор) вносят изменения, уточнения или дополнения к уже заключённому договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее – Договор аренды). Такое соглашение используется, когда в процессе эксплуатации участка возникают обстоятельства, требующие правового регулирования, но не предполагаются полным расторжением и заключением нового договора.

Правовая основа

Содержание и форма ДопСог регулируются следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) – главы 30‑33 (аренда).
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) – статьи 39‑44 (аренда сельскохозяйственных земель).
• Федеральный закон от № 229‑ФЗ «О государственном регулировании в сфере земельных отношений».
• Приказ Минэкономразвития России от № 211 «Об утверждении формы и порядка подачи в Росреестр сведений о договоре аренды сельскохозяйственной земли».

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ любые изменения условий аренды, в т.ч. размера арендной платы, срока аренды, границ участка, могут быть оформлены только дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами и внесённым в государственный реестр.

Когда требуется дополнительное соглашение?

ДопСог необходимо в следующих случаях:

1. Изменение срока аренды (продление или сокращение).
2. Увеличение или уменьшение площади арендованного участка.
3. Пересмотр арендной платы (повышение, понижение, изменение порядка индексации).
4. Изменение цели использования участка (например, расширение вида сельскохозяйственной деятельности).
5. Внесение изменений в обязательства сторон (например, добавление обязательства по проведению орошения, улучшения почвы).
6. Перевод прав и обязанностей по Договору аренды (субаренда, уступка).
7. Установление новых условий страхования, ответственности за ущерб и т.п.

Содержание дополнительного соглашения

В соответствии с практикой и требованиями законодательства в ДопСог должны быть включены следующие разделы:

Шапка документа

• Наименование документа («Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения»).
• Дата и место заключения.
• Сведения об оригинальном Договоре (номер, дата заключения, реквизиты сторон).

Стороны договора

Полные наименования, юридические адреса, ИНН/КПП, ОГРН, банковские реквизиты, ФИО уполномоченных лиц.

Предмет изменений

Точный перечень пунктов Договора, подлежащих изменению, с указанием их прежнего и нового содержания. Пример:

 3.1. Пункт «Срок аренды» изменяется с «1 января 2022 г. – 31 декабря 2026 г.» на «1 января 2022 г. – 31 декабря 2031 г.».

Обоснование изменений

Краткое описание причин (например, необходимость расширения площади для внедрения новых культур, изменение рыночных условий и т.д.).

Порядок расчётов

Если меняется арендная плата – указываются новые размеры, сроки и порядок её внесения, а также порядок пересчёта за уже прошедший период (если это предусмотрено).

Права и обязанности сторон

При необходимости уточняются или добавляются новые обязательства (например, обязательство арендодателя обеспечить доступ к водным ресурсам).

Порядок регистрации

Указывается, что изменения подлежат государственной регистрации в Росреестре в соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Прилагаются необходимые документы (копия оригинального Договора, кадастровый план, согласие органов местного самоуправления).

Прочие положения

• Сохранение всех остальных условий Договора.
• Условия конфиденциальности (если требуется).
• Подписи сторон и печати (для юридических лиц).

Приложения

К кадастровому плану, актам измерения площади, согласованиям с органами местного самоуправления, если они требуются.

Порядок заключения и регистрации

1. Подготовка проекта ДопСог. Стороны совместно или через юридическую фирму формируют документ, учитывая все требования законодательства.
2. Согласование условий. Обе стороны обсуждают проект, вносят поправки, достигают компромисса.
3. Подписание. Документ подписывается уполномоченными представителями сторон. Для юридических лиц – подписи с печатями.
4. Регистрация в Росреестре.
   • Подготовка пакета документов: оригинал ДопСог, копия Договора аренды, кадастровый план, согласие органов местного самоуправления (при необходимости), заявление о регистрации.
   • Подача заявления в МФЦ или через портал Госуслуг.
   • Оплата государственной пошлины (текущая ставка – 0,5 % от стоимости аренды, но не менее 4 000 рублей).
   • Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающей внесённые изменения.
5. Уведомление третьих лиц. При необходимости информируются банки, страховые компании, субсидирующие органы;

Типовые ошибки и как их избежать

Пример Дополнительного соглашения

<html lang="ru">
<head>
 <meta charset="UTF-8">
 <title>Дополнительное соглашение</title>
</head>
<body>
<h1>Дополнительное соглашение</h1>
<p>к Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 12/2022 от г.</p>

<h2>1. Стороны</h2>
<ul>
 <li><b>Арендодатель:</b> ООО «АгроИнвест», ИНН 7701234567, ОГРН 1127701234567, юридический адрес: 127001, г. Москва, ул. Ленина, д. 10.</li>
 <li><b>Арендатор:</b> АО «Зелёные поля», ИНН 7707654321, ОГРН 1127707654321, юридический адрес: 630001, г. Новосибирск, пр. Красный, д. 5.</li>
</ul>

<h2>2. Предмет изменений</h2>
<ol>
 <li>Пункт «Срок аренды» изменяется с « – » на « – ».</li>
 <li>Пункт «Площадь арендуемого участка» увеличивается с 50,0 га до 65,0 га. Кадастровый номер участка: 55:12:3456789:1234.</li>
 <li>Пункт «Арендная плата» пересчитывается: с 12 000 руб./га в год до 13 500 руб./га в год, с г. и далее.</li>
</ol>

<h2>3; Обоснование изменений</h2>
<p>С целью расширения производства пшеницы и внедрения системы капельного орошения арендатору необходимо увеличить площадь арендованного участка.</p>

<h2>4. Порядок расчётов</h2>
<p>Новая арендная плата составляет 877 500 руб./год. Платёж производится ежеквартально, не позднее 10‑го числа месяца, следующего за окончанием квартала. При изменении площади арендатор обязуется уплатить разницу за текущий квартал в течение 15 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.</p>

<h2>5. Права и обязанности сторон</h2>
<ul>
 <li>Арендодатель обязуется предоставить арендатору доступ к дополнительным 15,0 га, указанных в приложении №1 к настоящему соглашению.</li>
 <li>Арендатор обязуется в течение 12 месяцев с момента подписания построить систему орошения, соответствующую требованиям СанПиН 2.1.7.1‑10.</li>
</ul>
<h2>6. Порядок регистрации</h2>
<p>Стороны согласны, что настоящее Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре в течение 30 календарных дней со дня его подписания. Все расходы по регистрации несёт Арендатор.</p>

<h2>7. Прочие положения</h2>
<p>Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания и не влияет на остальные условия Договора аренды от г., которые остаются в силе. Все споры решаются в порядке, установленном ГК РФ.</p>

<h2>8. Подписи сторон</h2>
<table border="0">
 <tr>
 <td>ООО «АгроИнвест»</td>
 <td>_____________________/И.В. Петров</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>АО «Зелёные поля»</td>
 <td>_____________________/С. Кузнецов</td>
 </tr>
</table>

</body>

Дополнительное соглашение – важный инструмент гибкого управления арендой сельскохозяйственной земли. Оно позволяет адаптировать условия договора к изменяющимся экономическим, технологическим и правовым обстоятельствам без необходимости заключать новый договор. При его подготовке необходимо строго соблюдать требования ГК РФ и ЗК РФ, обеспечить корректную форму и своевременно пройти государственную регистрацию.

При возникновении сомнений рекомендуется привлекать квалифицированного юриста, специализирующегося на земельных отношениях, чтобы избежать ошибок, которые могут привести к недействительности изменений и финансовым потерям;

Автор: юридический консультант по земельному праву

Дата публикации: